20.06.2020     0
 

Для чего нужна оценка недвижимости при покупке


Общая информация

Главная цель любой оценки, вне зависимости от оцениваемого объекта, – определение его стоимости. Эта величина бывает разной: рыночной, кадастровой, инвентарной и так далее.

Оценка стоимости объектов недвижимости – это процесс определения цены предмета, за которую его можно продать в настоящее время / на требуемую дату в прошлом, или с учетом других обстоятельств, например, действующих обременений или обращения взыскания).

Кроме того, процедура оценки также может включать определение стоимости права аренды, сервитута и других вещных прав на недвижимость.

Оценка на недвижимое имущество проводится в отношении разных объектов:

  • земельных участков, независимо от их целевого назначения;
  • сельскохозяйственных паев;
  • квартир, домов и иных видов жилой недвижимости;
  • промышленных и коммерческих помещений;
  • офисных зданий и помещений;
  • торговых помещений;
  • объектов незавершенного строительства;
  • капитальных гаражей, хозяйственных нежилых построек и других объектов, имеющих стоимость.

В общем виде ответ на вопрос, что такое оценка недвижимости, включает в себя анализ:

  • общего состояния экономики в конкретном регионе;
  • индивидуальных характеристик объекта: местоположения, состояния, количественных характеристик, архитектурных особенностей, отделки и так далее;
  • цен на другие объекты с аналогичными качественными и количественными характеристиками.

Такое исследование позволяет установить взаимосвязь принципов, факторов и параметров, которые формируют стоимость оцениваемого предмета. Именно такая формулировка наиболее точно описывает понятие и цели оценки недвижимости.

Более полный анализ сведений позволяет прогнозировать рыночные тенденции, определять динамику роста или падения стоимости и даже определять инвестиционную привлекательность конкретного объекта в будущем.

Мало кто из обывателей знаком со спецификой оценочной деятельности. Поэтому неудивительно, что многие задаются вопросом, для чего нужна оценка недвижимости сегодня. Есть несколько причин ее актуальности:

  1. В ряде случаев оценка недвижимого имущества обязательна по закону, например, когда речь идет о сделках с государственной и муниципальной недвижимостью либо когда объекты передаются под залог, например, при получении кредита.
  2. Определение размера налоговых платежей и сборов, оплаты нотариальных услуг, уточнения налоговой базы, если кадастр содержит завышенную цифру.
  3. При оценке объекта недвижимости может устанавливаться не только рыночная, но и инвестиционная стоимость, например, если объект передается в качестве доли в уставном капитале хозяйственного общества.
  4. При разрешении имущественных споров в отношении недвижимости: разделе наследственного имущества или совместной собственности супругов, выплате компенсации и так далее.
  5. Для совершения сделок купли-продажи. Если цена завышена, шансы продать объект сильно снижаются, а заниженная стоимость невыгодна продавцу.

Итак, актуальность оценки недвижимости в современных рыночных условиях бесспорна. Любой объект имеет стоимость до тех пор, пока он присутствует на рынке.

Для чего нужна оценка недвижимости при покупке

Рыночная среда – основа для формирования цены. Без других объектов и субъектов отношений сама по себе недвижимость не будет иметь стоимости, а значит и ценности для собственника и других лиц. Потому присутствие объекта на рынке – неотъемлемое условие оценки. Без этого недвижимость – это не объем прав, а лишь бетонная конструкция или слой почвы.

Поскольку оценочная деятельность важна для нормального функционирования рынка, она требует отдельного государственного регулирования. Поэтому законодателем была сформирована нормативно-правовая база оценки недвижимости. Она включает в себя:

  • ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ». Закон обсуждает:
    • основы регулирования этой деятельности;
    • отношения, возникающие между сторонами;
    • лиц, которые вправе предоставлять подобного рода услуги;
    • основания для проведения оценочных действий;
    • порядок оформления их результатов;
    • основы контроля оценочной деятельности;
    • правила проведения кадастровой оценки.
  • Федеральный стандарт оценки ФСО № 7, утв. Приказом Минэка № 611 от 25.09.2014. Документ уточняет:
    • объекты оценивания;
    • требования к процедуре оценки;
    • порядок постановки задания оценщику;
    • особенности анализа рыночной информации;
    • использование разных подходов в оценочной деятельности;
    • процедуру согласования результатов, полученных разными способами и подходами и так далее.

Таким образом, ФЗ № 135 определяет правовые основы ведения оценочной деятельности, а стандарт оценки уточняет их, регулируя деятельность оценщиков и других сторон с процессуальной точки зрения.

Кроме того, существуют и другие стандарты оценки. Например, ФСО № 1 определяет общие понятия и подходы в оценочной деятельности, вне зависимости от объекта оценки, в ФСО № 2 зафиксированы основные виды оценок и рассчитываемой на их базе стоимости. В ФСО № 3 уточнены правовые аспекты информационного оформления результатов.

Стандарты и правила оценки могут устанавливаться внутренними нормативными актами саморегулируемых организаций оценщиков, а также договорами об осуществлении оценочной деятельности.

Рассмотрим подробнее, кто имеет право проводить оценку.

Кто проводит оценку

Проведение оценки поручается оценщикам – экспертам, обладающим специальными навыками, образованием, оборудованием и разрешениями. Наиболее полный ответ на вопрос, кто такой оценщик недвижимости, находится в ст. 4 ФЗ № 135. Согласно этому документу, оценщик – это физическое лицо, являющиеся членом саморегулируемой профессиональной организации, обладающее квалификационным аттестатом и застраховавшее свою ответственность в установленном законом порядке.

Оценщик может осуществлять деятельность частным образом или в качестве наемного работника оценочной организации.

Тот, кто делает оценку недвижимости, обязан отвечать требованиям ст. 15 ФЗ № 135, в частности:

  • соблюдать требования законодательства об оценке, правила деловой и профессиональной этики;
  • обеспечивать сохранность представленных документов, не разглашать информацию, полученную в результате своей деятельности;
  • хранить копии отчетов в течение не менее трех лет и по требованию представлять их в правоохранительные и судебные органы;
  • осуществлять определение стоимости объекта на основе достоверных сведений, проводить оценку объективно, независимо от требований заинтересованных лиц и так далее.

Обращаем внимание, что с 01.04. 2020 оценщик обязан иметь квалификационный аттестат с хотя бы одним открытым направлением, например, «Оценка в области недвижимости». Он может предоставлять только услуги, перечисленные в документе.

Помимо условий, которым должен соответствовать субъект оценочной деятельности, закон также выдвигает требования, которым должна отвечать сама процедура оценки и информация о результатах ее проведения.

Для чего нужна оценка недвижимости при покупке

Требования к проведению оценки недвижимости определены Разделом V ФСО № 7, согласно положениям которого:

  • оценка осуществляется исключительно на основании договора между оценщиком и заказчиком;
  • итоговая стоимость определяется на основе актуальной информации, собранной оценщиком;
  • цена может устанавливаться с помощью разных подходов и методов, которые эксперт вправе выбрать самостоятельно. При выборе нескольких подходов их следует согласовать;
  • итоговая стоимость, независимо от ее характера, должна быть выведена в рублях;
  • оценщик составляет отчет, в котором указывается оценочная стоимость объекта недвижимости. Итоговая величина должна быть обоснована, поэтому эксперт в отчете приводит ход своего рассуждения и доказательства в пользу сделанных им выводов.

Если все требования соблюдены, итоговая цена в отчете, согласно ст. 12 ФЗ № 135, признается достоверной, обоснованной и рекомендуется при совершении сделок с объектом.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки

Оценка продажи недвижимости требует подготовки пакета документов, их должен собрать собственник квартиры. Потом с оценщиком подписывается договор, услуга оплачивается. В установленный срок специалист должен передать отчет об оценке.

Далее рассмотрим в каких случаях необходимо проводить данную процедуру, а также что это — оценка квартиры для закладной?

Предлагаем ознакомиться  Как вернуть отправителю ошибочно перечисленные деньги

Для опеки

При сделках с недвижимостью, когда часть жилья принадлежит несовершеннолетнему, процедура оформления бумаг усложняется. Перед реализацией квартиры продавец должен известить отдел опеки и попечительства. Это необходимо делать в случае, если квартира полностью или частично принадлежит несовершеннолетнему.

Оценка объектов недвижимости в  2020  году

Оценка квартиры для опеки позволит избежать нарушения прав несовершеннолетних. На основе отчета о независимой оценке будет определена реальная стоимость квартиры на рынке. Новое жилье должно иметь стоимость не ниже старого. Это правило учитывается при обмене жилья или при оформлении ипотечного кредита.

Отчет, который выдаст оценщик, станет официальным документом. Он подтвердит намерение продавца соблюсти интересы несовершеннолетнего. Эксперты будут оценивать не только площадь нового жилья, но и многие другие факторы, которые отразятся на конечной цене. Важно расположение объекта и степень развития инфраструктуры. Также будет принята во внимание планировка и отделка жилья.

Важно! При сделке продавец должен иметь не только разрешение от опеки, важно обращать внимание на время сделки. Нельзя продать квартиру, которая принадлежит несовершеннолетним, и не подобрать жилплощадь для замены. Разрыва между сроками покупки и продажи не должно быть, в ином случае сделка будет заморожена.

При продаже

При оценке квартиры для продажи эксперт обращает внимание на площадь жилья и его местоположение относительно центра города. Важно техническое состояние помещения. Учитывается то, была ли сделана перепланировка. Принимается во внимание близость к объектам инфраструктуры.

Для оценки стоимости квартиры для продажи могут быть использованы разные способы. Это метод капитализации (доходный) и декапитализации, а также сравнительный метод.

При покупке

Также необходима оценка квартиры и при покупке квартиры.

Эксперт примет во внимание все характеристики квартиры, устанавливает наличие перепланировки. Важным моментом станет год постройки здания, вид перекрытий и общее состояние помещения.

На итоговую оценку квартиры при ее покупке оказывает влияние местоположение объекта, исправность коммуникаций, площадь и количество комнат. Только на основе учета всех факторов специалист может сделать заключение.

Для закладной

Оценка квартиры для закладной — для чего она нужна? Главный заемщик, решив взять ипотечный кредит, оформляет залоговую стоимость недвижимости — это оценка для закладной. Если в кредитном договоре есть информация о возможности изменения процентной ставки, для проведения процедуры потребуется отчет об оценке квартиры для закладной.

Кредитно-финансовые организации требуют, чтобы в закладных была отражена оценка стоимости объекта, на который происходило оформление ипотеки. Об этом сказано в

ФЗ № 102-ФЗ, подпункте 9 п. 1 ст. 14

.

У нотариуса

Актуальность оценки недвижимости в современных рыночных условиях

В законодательстве сказано о том, что наследование квартиры не представляется возможным без определения стоимости объекта профессиональным оценщиком.

Процедуру оценки квартиры для нотариуса необходимо провести при вступлении в права владения имуществом.

Оценка доли в квартире для продажи нужна для установления наследуемой части в общей собственности умершего. Особенно востребована процедура в том случае, если прежний владелец не оставил завещания.

И, наконец, к экспертам обращаются, если между наследниками спор, дело дошло до суда. Судья должен знать стоимость имущества, сумма определяется с помощью профессиональных оценщиков.

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов. Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем. В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Разновидности оценок

Рыночная оценка недвижимости – самый распространенный вид оценочных действий, осуществляемых в РФ в частном порядке. Она предполагает определение наиболее вероятной цены, за которую объект оценки может быть отчужден на конкретный момент, в том числе в прошлом.

Важные условия рыночной оценки:

  • на рынке присутствуют конкурентные объекты;
  • стороны сделки располагают необходимыми данными, в том числе о ситуации на рынке, и действуют в своих интересах;
  • цена является разумной, а платеж имеет денежное выражение;
  • объект представлен на открытом рынке;
  • стороны заключают сделку по своей воле, покупать/продавать они не обязаны;

Помимо рыночной, существуют и другие основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости:

  • Инвестиционная. Определяется выгодой, которую может получить инвестор. Включает в себя расчет предполагаемой доходности и ставки капитализации, рассчитанной для конкретного вкладчика.
  • Ликвидационная. Максимальная цена, которую владелец получит при ликвидации предприятия/объекта или его вынужденном отчуждении.
  • Кадастровая. Определяется методами массовой оценки, из-за чего имеет большую погрешность. Является по закону обязательной, проводится под контролем Росреестра.
  • Страховая. Цена, которую владелец получит в качестве возмещения при наступлении страхового случая. Оценка стоимости недвижимости для целей страхования осуществляется при покупке полиса. По ней рассчитываются страховые суммы, проценты, размер вознаграждения страховщику и так далее.
  • Остаточная – цена на момент проведения оценки с учетом естественного и другого износа.

Зачем это банку

Оценка в области недвижимости

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами. Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке.

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого. Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки.

Подходы при оценивании

В соответствии с п. 11 ФСО № 1, утв. Приказом Минэка № 297 от 20.05.2015, существует ряд подходов к оценочным действиям, причем назначение оценки недвижимости предполагает выбор одного или сразу нескольких. Среди них выделяют:

  • Доходный. Применяется чаще всего, поскольку устанавливает наиболее вероятную цену, которую получит выгодоприобретатель с учетом рисков. Будучи прогнозным подходом, может иметь большую погрешность, ведь никто не в состоянии достоверно предсказать состояние рынка в долгосрочной перспективе.
  • Затратный. Предполагает изучение стоимости создания существующего объекта. Цена определяется как выражение, необходимое для строительства аналогичной недвижимости.
  • Сравнительный. В его основе лежит определение цены, рассчитанной с учетом стоимости аналогичных или похожих объектов, информация о которых опубликована в открытых источниках. Используется, когда проводится оценка ликвидационной стоимости, а также рыночной, кадастровой и других.

У каждого из указанных подходов свои методы. Их выбор и комбинирование оценщик делает самостоятельно, учитывая поставленные перед ним цели и задачи. В итоговом отчете он должен обосновать выбор того или иного подхода.

Правила, которыми следует руководствоваться оценщику, определены в Разделе VII ФСО №7.

Существует несколько наиболее распространенных качественных и количественных методов оценивания, а также множество их сочетаний. Их выбор осуществляет оценщик, допускается комбинирование методик. В них отражается, как происходит оценка недвижимости в зависимости от целей и поставленных заказчиком задач.

К самым распространенным методам относят:

  • Сравнительный – анализ средних цен сегмента рынка, к которому принадлежит предмет оценки, и расчет стоимости на основе сравнения характеристик изучаемого и других объектов.
  • Метод капитализации. Предполагает определение текущей стоимости в виде чистого дохода, который может быть получен.
  • Метод дисконтирования финансовых потоков. Позволяет определить текущий размер нестабильных потенциальных доходов, которые собственник получит в будущем.

Технология оценки недвижимости может предполагать использование сразу нескольких методик.

Оценка для суда обычно вызвана имущественным спором. Чаще всего это связано с разделом наследственного или супружеского имущества, особенно когда речь идет о размере компенсации, которую одна сторона должна выплатить в обмен на единоличное право собственности.

Оценка для судебного разбирательства может проводиться как по инициативе одной из сторон спора, так и по решению судьи.

Предлагаем ознакомиться  Какие положены выплаты и компенсации при увольнении

Многие стремятся дешево оценить недвижимость. Но такая разновидность оценки должна быть наиболее объективной, ведь ее результаты, скрупулезно рассмотренные судьей, могут быть поставлены под сомнение.

Еще одна особенность: оплачивать такую оценку должен будет не тот, кто заказывает ее, а лицо, на которое возложены судебные расходы. Как правило, это делает проигравший либо обе стороны, в зависимости от того, что решит судья.

Документы для оценки квартиры

Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов. Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться.

Для первичного жилья

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

  • Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
  • Договор долевого участия.
  • Паспорт клиента.

Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.

Для вторичного жилья

При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:

  • Техпаспорт БТИ.
  • Свидетельство госрегистрации недвижимости.
  • Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
  • Паспорт клиента.

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное. Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно.

Процедура оценки

Вкратце рассмотрим процесс оценки недвижимости и его этапы. Он включает в себя цепь мероприятий и взаимодействие оценщика с заказчиком работ:

  1. Заключение договора и постановка задания.
  2. Сбор и анализ сведений, необходимых для получения наиболее достоверной цены.
  3. Выбор подходов и методик, проведение расчетов.
  4. В случае выбора нескольких методик – их согласование. Расчеты при оценке недвижимости, выполненные в рамках разных методик и подходов, приводятся в соответствие.
  5. Составление письменного отчета с описанием проделанной работы, обоснованием результатов оценивания, перечислением основных фактов и выводов, к которым пришел эксперт.

Отчет передается заказчику в письменном и при необходимости в электронном виде.

Если оплата не производилась в виде аванса, гонорар оценщику уплачивается при передаче отчета. Кто оплачивает оценку недвижимости, продавец или покупатель, зависит от предварительной договоренности сторон и целей проведения оценки. Например, при оформлении ипотечного договора расходы ложатся на покупателя.

Принципы оценки недвижимости

Основные понятия и принципы оценки не определены в ФЗ № 135 – это лишь теоретические правила, не отраженные законодательно. Они являются базой проведения оценочных работ, которой в первую очередь должен руководствоваться оценщик.

Существует 3 группы принципов, каждая из которых включает:

  • Принцип позиции пользователя. Предполагает отражение пользы объекта, определение наиболее выгодной для него цены и оценку будущих выгод.
  • Принципы взаимосвязи частей недвижимости, в рамках которых цена основана на наиболее выгодном использовании каждой отдельной части единого недвижимого имущества.
  • Принципы позиции рынка, по которым цена определяется в соответствии с условиями, диктуемыми рынком.

Принцип наиболее эффективного использования обобщает эти три группы, полноценно отражая задачи оценки недвижимости.

Далеко не все готовы платить за оценочные мероприятия, особенно если цена необходима для публикации объявления о продаже квартиры. Самый простой способ, как оценить недвижимость самому, – изучить доступные предложения на рынке, найти аналогичные объекты, сравнить их характеристики и рассчитать примерную собственную цену, учитывая индивидуальные особенности своей квартиры.

Как правило, на цену влияют следующие факторы:

  • этаж. Крайние этажи оцениваются дешевле;
  • развитость инфраструктуры. Наличие поблизости детских садов, школ, остановок транспорта, супермаркетов, больниц, стоянок и прочих объектов инфраструктуры повышает стоимость, их отсутствие – снижает;
  • Состояние жилья. Свежий ремонт, оборудование, новая сантехника потенциально повышают цену.

Для чего нужна оценка квартиры при продаже? Экспертную оценку делают в следующих ситуациях:

  1. Определение дохода, который владелец получает от продажи недвижимости. На основе этой суммы будет рассчитан налог, который должен заплатить бывший владелец квартиры.
  2. При расчете государственной пошлины, а также для определения суммы пенсионных взносов, которые должны быть внесены с продажи недвижимости.
  3. В ситуациях, когда требуется страхование имущества. На основе оценки определяется размер компенсации, которая будет выплачена при наступлении неприятных событий. Экспертная оценка имущества предваряет подписание договора страхования.
  4. Оценка нужна, если недвижимость планируется использовать в качестве вклада в уставный капитал. Законодательство устанавливает, что учредители организации могут внести свой вклад в уставный капитал в разных формах. Обычно это денежный формат, но также можно использовать для этой цели квартиру или другую недвижимость. При этом именно экспертная оценка позволяет правильно определить доли.
  5. Разрешение споров при разделе имущества. Например, супруги развелись. Один из них продает свою долю, при этом квартира в общей собственности. За долю он желает получить компенсацию. В этом случае цель оценки недвижимости — это определение размера компенсации.
  6. Если квартиру планируется использовать в качестве поручительства, например, для получения ипотеки, то производится оценка залога недвижимости.

Внимание! Заказчик может обратиться к любому оценщику, но специалист должен состоять в СРО.

Оценка жилых объектов

Коммерческим считается любой объект, эксплуатация которого должна приносить выгоду. Следовательно, логичен выбор доходного подхода оценивания. То есть нынешняя разумная стоимость должна включать будущую прибыль, которую может и, вероятнее всего, получит собственник от эксплуатации или отчуждения такого объекта.

Основной вид прибыли от коммерческих объектов – арендная плата, поэтому при их оценке следует рассчитывать чистый доход от аренды, за вычетом основных расходов арендодателя на:

  • текущий ремонт;
  • коммунальные платежи;
  • клиринговые услуги;
  • страхование и так далее.

Рыночная оценка недвижимости

В этой ситуации при проведении оценки недвижимости проведение осмотра обязательно, ведь расчет стоимости аренды требует изучения состояния объекта.

Применяется и сравнительный подход. При расчете цены коммерческого объекта оценщик исходит из того, что покупатель не заплатит больше, чем стоит на рынке похожий объект.

Оценка стоимости помещения в жилом доме – наиболее распространенный вид оценочных действий. Жилой считается любая недвижимость, которая по санитарно-техническим нормам предназначена для постоянного проживания в ней людей: квартиры и комнаты в общежитиях, дома и загородные дачи, коттеджи, апартаменты, пентхаусы и так далее.

Главные основания ее оценки:

  • получение ипотечного кредита и оформление залога;
  • вступление в наследство;
  • совершение сделок – оценка недвижимости при продаже, оформлении дарственной, заключении договора мены, пожизненной ренты и так далее;
  • разрешение имущественных споров, в том числе при ее разделе.
Предлагаем ознакомиться  Из какого фонда выплачиваются декретные

При оценивании жилой недвижимости чаще всего применяется сравнительный метод. Наиболее правильной будет стоимость, которая справедлива с учетом положения на рынке, цен на другие похожие объекты, спроса и предложения.

Расчеты при оценке недвижимости

Важен и учет индивидуальных характеристик. Например, процедура оценивания малогабаритного эконом-жилья будет отличаться от того, как правильно оценить элитную недвижимость.

Как выбрать оценщика?

Цена на услуги оценщика недвижимости не регулируется законодательно. Каждый субъект оценочной деятельности, осуществляющий частную практику, волен самостоятельно регулировать стоимость своих услуг.

Как правило, гонорар оценщика зависит от его подготовки, авторитета среди других специалистов и гарантий объективности результатов, которые он может дать заказчику.

На то, сколько стоит оценка недвижимости, влияют и другие субъективные факторы:

  • местонахождение объекта и регион расположения;
  • класс недвижимости. Оценивание бизнес-недвижимости стоит дороже;
  • площадь объекта. Чем больше объект, тем дороже оценка;
  • срочность оказания услуг;
  • цели, для которых проводится расчет стоимости;
  • глубина исследования и прочие особенности ситуации.

Стоимость услуг следует прописать в договоре. Средние цены колеблются от региона к региону. В столице стоимость оценки коммерческих объектов начинается от 20 тыс. рублей, жилых – от 5-6 тыс. рублей.

Возможные проблемы и нюансы

Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк. Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться. Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр.

Проведение осмотра при оценке

Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам. Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Оценка и экспертиза

Оценка недвижимого имущества основывается на выявлении вероятной цены с учетом объективных обстоятельств рынка и субъективных характеристик оцениваемого объекта. В то же время оценка субъективных характеристик осуществляется на базе видимых и общедоступных сведений об объекте, без учета возможных скрытых дефектов. Их наличие объясняет недостатки заключения оценки недвижимости – отчет не будет объективным.

Для получения наиболее достоверной информации о состоянии объекта, особенно если есть сомнения в его отношении, рекомендуется проводить экспертизу недвижимости. По ее результатам порой выявляются, например:

  • дефекты несущих конструкций;
  • скрытые поломки или сильный износ внутренних коммуникаций;
  • неоформленные должным образом и неузаконенные перепланировки;
  • прочие качественные факторы, которые должны влиять на результат оценки.

Экспертиза проводится, когда согласование результатов оценки недвижимости дало завышенный результат, который не отвечает интересам заказчика.

Результаты оценки и составление отчета

Отчет, согласно п. 3 ФСО № 3, является документом доказательного значения, содержащим рыночную и иную стоимость исходя из целей и задач оценочных действий. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости включает выводы и обоснованное суждение специалиста, которые сформулированы на основе полученной им открытой и достоверной информации.

При составлении отчета оценщик учитывает три главных принципа:

  • в него включается любая информация, которая автору представляется существенной;
  • сведения, формирующие основу для определения исследуемой стоимости, должны быть достоверными и подтвержденными;
  • отраженные в документе данные не должны предполагать двоякой трактовки и вводить заказчика в заблуждение.

В отчете отражается каждая деталь того, как производится оценка недвижимости, в том числе:

  • сведения обо всех привлеченных специалистах и изученных объектах;
  • анализ рыночных условий, использование конкретных ценообразующих факторов;
  • описание процесса оценки: обоснование применения тех или иных подходов, последовательность использования методов, а также итоговые результаты;
  • процедура согласования результатов оценки, полученных разными методами;
  • основные выводы, результаты в стоимостном выражении.

Процедура оценки недвижимости предполагает составление отчета в бумажной и электронной форме. Бумажный документ должен быть пронумерован, прошит и подписан лично субъектом оценочной деятельности.

Договор об оценке

Согласно ст. 9 Ф № 135, договор является главным и обязательным основанием проведения оценочных действий. Кроме него, оценка может быть проведена только на основании определения суда.

Оценка для суда

Договор между заказчиком и оценщиком определяет основные обязанности сторон, в том числе то, как проводится оценка недвижимости. Отраженные в нем пункты впоследствии определят содержание отчета об оценке.

Содержание договора – предмет особого внимания. Документ может быть признан недействительным, если оно не отвечает требованиям закона и не содержит минимальный перечень обязательных реквизитов, указанных в ст. 10 ФЗ № 135. В соответствии с ее положениями, структура договора на оценку недвижимости включает:

  • цели оценки;
  • описание изучаемого объекта;
  • вид стоимости, подлежащей определению;
  • размер гонорара оценщика и порядок его оплаты;
  • сроки осуществления оценочных действий и подготовки отчета;
  • информацию о страховании гражданской ответственности эксперта, сведения о СРО;
  • ФСО, которые будут применяться при проведении работ и прочие сведения.

Предлагаем ознакомиться с образцом договора об оценке.

Техническое задание

Перед процедурой составляется техническое задание на оценку недвижимого имущества. Согласно п. 21 ФСО № 1, п. 8 ФСО № 7, оно должно содержать:

  • описание объекта, позволяющее идентифицировать каждую из его частей;
  • перечисление прав, которые подлежат оцениванию, а также обременений и других ограничений, влияющих на цену;
  • характеристики объекта;
  • цели проведения исследования и предполагаемое использование отчета;
  • вид цены и дату, на которую она должна быть установлена;
  • допущения, обосновывающие результаты оценки и другую важную информацию.

ТЗ на оценку недвижимости может содержать и другие величины, подлежащие учету: размер арендной платы, расходы на ремонт, убытки и так далее. Обычно его составляет сам оценщик с учетом целей и задач, озвученных при подписании договора с заказчиком.

Задание является неотъемлемой частью отчета об оценке, так как именно в нем описаны основные метрики, из которых исходит исполнитель оценочных работ.

Профильное законодательство не определяет срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости. Это связано с тем, что отчет составляется на конкретную дату: на текущее время либо на определенный момент в прошлом. Поэтому такой документ просто не может иметь срока годности, он бессрочный. Тем не менее он определяет цену именно на дату, которая указана в документе, и не на какую другую.

И все же это не значит, что отчет может использоваться только в день, на который установлена цена. Примерный срок, сколько действует оценка недвижимости, определяет п. 2 ст. 12 ФЗ № 135.

Например, при продаже квартиры рыночная стоимость по результатам оценивания остается актуальной в течение 6 месяцев. Спустя это время ситуация на рынке, скорее всего, изменится, что отразится и на рыночной цене.


Свежие комментарии
    Рубрики
    Adblock detector