08.05.2020     0
 

Формула вычета неустойки за задержку сдачи квартиры


Что произошло

В июле 2016 года моя родственница заключила договор участия в долевом строительстве. Застройщик обещал получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в третьем квартале 2017 года и в течение 90 дней после этого передать квартиру.

Летом 2017 года он сообщил, что срок получения разрешения переносится на четвертый квартал, и предложил заключить дополнительное соглашение к договору. Застройщик снимал с себя ответственность за задержку сроков. Причиной задержки, по его словам, были обильные летние дожди. Отшумели летние дожди, говорит.

Дожди предотвратить невозможно, но они абсолютно естественны для нашего региона. Поэтому я посоветовал родственнице не заключать новых соглашений с застройщиком, а в случае задержки срока сдачи квартиры требовать выплаты неустойки. Я обещал поддержать ее при общении с застройщиком и, если понадобится, подготовить необходимые документы.

Действие непреодолимой силы и нарушение сроков

Форс-мажор — это событие, которое носит исключительный, чрезвычайный и непредотвратимый характер. Это, например, война, землетрясение или наводнение. Резкое понижение температуры зимой, снегопады и ежегодный разлив реки к форс-мажору не относятся.

Разберитесь со сроками

То, что дом стоит, еще ничего не значит. Прежде чем передать вам ключи, застройщик должен сдать дом городу, то есть получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. На это могут уйти месяцы, но вам об этом особо думать не надо. Вам нужно смотреть на договор.

В договоре может быть два варианта сроков передачи квартиры.

  • Через N дней после сдачи: «Квартира передается в течение 60 дней после получения разрешения на ввод». Если застройщик получит разрешение на ввод 31 июля, то 29 сентября — последний день, чтобы успеть передать квартиру дольщику. С 30 сентября начнется просрочка, по которой считают неустойку.
  • К конкретному числу: «Застройщик обязуется получить разрешение на ввод до 31 декабря 2016 и обязан передать квартиру не позднее 30 июня 2017 года». Тогда неустойку считают с 1 июля 2017.

Найдите в своем договоре обещанный срок. Именно от него будете считать неустойку.

Проблемы на приемке квартиры

В январе 2018 застройщик пригласил родственницу на приемку. Я пошел с ней. В квартире было много недостатков. В стене между ванной и кухней не было отверстия для прокладки труб, окна и дверь на лоджию грязные, на откосах — щели и трещины, лифт не работал. А еще выяснилось, что фактическая площадь квартиры меньше проектной почти на квадратный метр.

Типовой бланк претензии, который нам выдал представитель застройщика
Типовой бланк претензии, который нам выдал представитель застройщика

Повторная приемка состоялась через две недели — 14 февраля 2018 года. Мы убедились, что недостатков нет, и начали подписывать документы.

Интересы застройщика на этапе приемки представляла другая фирма. В акте приема-передачи было указано, что застройщик снимает с себя ответственность за меньший метраж. Обязательства по договору якобы выполнены, а стороны претензий не имеют.

Ага, щас. Напугал ежа судебной практикой.

На такие попытки испугать участников долевого строительства лучше вообще не обращать внимания.

Предлагаем ознакомиться  Как быстро узаконить перепланировку квартиры

Доказательства

  • У Люси сочинская прописка, а работает она в Москве — в трудовой есть запись о московской компании. Это значит, что Люся вынуждена снимать жильё. А ее договор найма докажет, что она живет на съемной квартире, а не у бабушки в Мытищах.

Эти соображения и документы используйте в первую очередь для переговоров с застройщиком, а не для суда. Суд — это лишние траты времени и денег на юристов без гарантии результата. В то же время застройщик должен почувствовать, что вы готовы судиться, — он этого чаще всего не хочет. Обязательно пугайте застройщика судом.

Боритесь за свое

Застройщики чувствуют себя вольготно, потому что их клиенты мало с них требуют. Почему-то покупатели новостроек не возражают против разбитых окон, кривых дверей, проемов, стен и полов, просроченной сдачи и других неприятных вещей: «Сдали квартиру — и слава богу». Расслабленные застройщики только рады.

Не давайте застройщикам спуска. Возьмите за правило выносить им мозг по любому поводу, который посчитаете важным. Они взяли миллионы ваших рублей — пусть работают. В любой непонятной ситуации с застройщиком включайте клиента из ада.

Претензия к застройщику и его ответ

Я понимал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры, поэтому заранее составил претензию, изучил законы и судебную практику.

Права дольщиков защищает Закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей.

В претензии я описал всю ситуацию: задержка сроков сдачи квартиры и отличие фактической площади от проектной. На момент подачи претензии просрочка составила 48 дней. Площадь квартиры была меньше проектной на 0,83 м².

Мы предложили застройщику добровольно выплатить неустойку в размере 41 517,12 рублей и вернуть переплату за недостроенные метры в размере 31 125 рублей. В случае отказа — суд. Требования я подкрепил судебной практикой и ссылками на законы.

Предложение изменить акт приема-передачи

Формула вычета неустойки за задержку сдачи квартиры

Чтобы лишить застройщика такого аргумента в суде, я составил заявление с предложением изменить акт приема-передачи.

Заявление с предложением об изменении акта приема-передачи. В качестве причины — имеющаяся претензия
Заявление с предложением об изменении акта приема-передачи. В качестве причины — имеющаяся претензия

Отправьте претензию

Если офис застройщика в другом городе, отправляйте ему два письма: ценное с описью вложения и уведомлением о вручении и заказное. Ценное — это ваша подстраховка. Оно придет в почтовое отделение и в случае чего докажет, что вы отправляли застройщику не открытку на День строителя, а действительно претензию.

Договоритесь о компенсации

В течение 10 дней застройщик обязан вам ответить. Если застройщик адекватен, то он пригласит вас в офис, где поторгуется насчет суммы компенсации. Возьмите с собой диктофон и ведите запись.

Вам в помощь — глава 25 Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств и закон № 214-ФЗ, по которому застройщик вам обязан сдавать дома в срок. Торгуйтесь за то, чтобы застройщик оплатил вам сумму найма, которую вы переплатили со дня просрочки, и оплачивал наем и дальше — до передачи ключей. Это реально и вполне в пределах рисков, заложенных в бюджет застройщика.

Застройщик ООО «Рога и копыта» выплачивает дольщику Бендеру Остапу Ибрагимовичу сумму в размере 25 000 рублей ежемесячно 5-го числа с 01.07.2017 до момента передачи ключей в ЖК «Золотой теленок» по ДДУ № 33 от 20.12.2016 и единовременную сумму в размере 50 000 рублей. Реквизиты для перечисления денег:…

Предлагаем ознакомиться  Что делать, если срок давности по долгам ЖКХ составляет три года, а жилищная компания подала на вас в суд?
По соглашению застройщик оплачивает дольщику неустойку за нарушение срока, моральный вред, расходы на наем до сдачи дома в эксплуатацию. Личный архив юриста Андрея Таргашова
По соглашению застройщик оплачивает дольщику неустойку за нарушение срока, моральный вред, расходы на наем до сдачи дома в эксплуатацию. Личный архив юриста Андрея Таргашова

Подготовка иска: анализ судебной практики и выбор суда

После изучения судебной практики я пришел к выводу, что застройщику выгодно доводить дело до суда.

Этому способствует статья 333 Гражданского кодекса РФ. Ее положения дают суду право уменьшать размер неустойки, если она явно завышена. Застройщик, как правило, всегда ходатайствует о ее применении. В большинстве случаев суд неустойку уменьшает, различается лишь размер ее снижения. Поэтому при выборе места подачи иска лучше исходить из практики, которая сложилась в конкретных судах.

На случай, если застройщик будет ссылаться на подписанный акт приема-передачи, я сразу упомянул в иске заявление с предложением изменить акт, в котором мы оспаривали нужные пункты.

С момента подачи претензии до фактического приема квартиры прошло время. Просрочка передачи квартиры на момент подачи иска составляла 82 дня. Поэтому мы просили суд взыскать с застройщика неустойку побольше — 70 925,08 рублей, переплату за лишние метры — 31 125 рублей, проценты за пользование чужими средствами — 391,08 рублей и штраф за отказ возместить неустойку в добровольном порядке в размере 50% от суммы неустойки. Еще я включил в иск требование компенсировать моральный вред — 76 000 рублей. Цена иска составила 102 441,16 рублей.

Договоритесь о компенсации

Я советую вам не смешивать две претензии — о компенсации найма квартиры во время просрочки передачи и о неустойке за само нарушение сроков передачи.

На месте застройщика я бы постаралась, наоборот, в соглашении указать, что иных претензий дольщик не имеет. Не соглашайтесь на эту формулировку: когда получите ключи, составите еще одну претензию — теперь уже о выплате неустойки за просрочку передачи. О ней мы писали в статье «Принять квартиру в новостройке. Шаг 1: бумаги».

Застройщик вам наверняка возразит: «Вы и так получаете компенсацию за наем! Хотите неустойку — откажитесь от компенсации найма». Чтобы парировать на переговорах, выучите такую фразу:

  • Согласно статье 10 закона 214-ФЗ, а также пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» убытки в виде расходов на наем взыскиваются в полной сумме сверх неустойки, так как неустойка носит штрафной характер.

Дальше выдерживайте театральную паузу, пока юрист застройщика краснеет от стыда и тихо исходит пеной.

Если застройщик — бандит

Если директор — бывалый бандит, на встрече он даст понять, что не готов пойти вам навстречу, а если вы будете прикладывать дополнительные усилия, то вам сломают пальцы или причинят вред вашей семье.

Обычно бандиты в этой сфере будут упоминать связи в МВД и судах: дескать, любое дело против них замнут и потеряют. У вас в арсенале всегда есть более высокие судебные инстанции, прокуратура и огласка в СМИ. Местные бандиты кажутся себе неуязвимыми, но побаиваются лишней публичности и проверок из Москвы.

Дальше у вас два пути: отступить или сражаться. Формально правда на вашей стороне, но необходимо оценить затраты на защиту своих прав и прав своей семьи. На этом этапе у вас обязательно должен быть опытный адвокат.

На полях отметим, что бандиты редко управляют образцовыми девелоперскими компаниями, которые радеют за качество объектов.

Предлагаем ознакомиться  Развод при ипотеке развел квартиры при разводе

Борьба с организованной преступностью в России — ответственность МВД; главу МВД назначает президент по совету премьер-министра. Участвуйте в выборах, чтобы влиять на уровень преступности в вашем регионе.

См. также: на Варламова в Ставрополе напали, он уверен, что это застройщик, но прокуратура сказала «нет». По непроверенным данным Варламов жив и здоров.

Представительство в суде

Заявление о допуске представителя. Составляется в свободной форме с соблюдением основных формальностей
Заявление о допуске представителя. Составляется в свободной форме с соблюдением основных формальностей

Разбирательство и решение суда

Мы решили, что представлять интересы родственницы в суде буду я, а дело будем вести совместно.

Второе заседание было по существу. К нему я подготовил возражения на снижение неустойки, сослался на позиции Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ. Я обратил внимание суда, что ответчик не доказал, в чем заключается несоразмерность суммы неустойки.

В своем выступлении я подтвердил исковые требования, аргументировал, почему они должны быть удовлетворены, и отметил отсутствие оснований для снижения размера неустойки.

Представитель застройщика, к нашему удивлению, требование о возврате переплаты признал. В удовлетворении остальной части иска просил отказать.

Сложно сказать, победа это или поражение. Результат мою родственницу устроил, желания подавать апелляцию и требовать отмены снижения неустойки у нее не было — значит, победа. Застройщик решение не оспаривал. В законную силу решение вступило 2 июля 2018 года.

Исполнительный лист и взыскание по нему

Чтобы исполнить решение суда и взыскать деньги с застройщика, нужен исполнительный лист. Заявление о его выдаче я подал в канцелярию суда.

В заявлении указано, что лист необходимо выдать взыскателю на руки
В заявлении указано, что лист необходимо выдать взыскателю на руки

Мы решили не обращаться к судебным приставам и взыскать деньги через банк застройщика. В ДДУ были все необходимые для этого реквизиты.

Вот так за 5 месяцев мы с родственницей победили застройщика и восстановили справедливость. 15 февраля подали претензию, а 13 июля получили деньги — неустойку, проценты, штраф, компенсацию за моральный вред и переплату за недостроенные метры.

Запомнить

  1. Не заключайте с застройщиком дополнительные соглашения, в которых он снимает с себя ответственность за нарушение срока передачи квартиры. Так вы сможете рассчитывать на компенсацию.
  2. Если фактическая площадь квартиры меньше проектной, сначала изучите договор. Если в нем по этому поводу ничего нет, можно требовать по закону соразмерного уменьшения цены квартиры за недостроенные метры.
  3. Если застройщик не хочет добровольно удовлетворять ваши требования, обращайтесь в суд. Перед иском подготовьте претензию, изучите судебную практику и законы.
  4. В судебном заседании всегда возражайте против снижения размера неустойки. Требуйте столько, сколько положено по закону или договору. Вы потребитель, это ваше право.

Запомнить

  1. Не заключайте с застройщиком дополнительные соглашения, в которых он снимает с себя ответственность за нарушение срока передачи квартиры. Так вы сможете рассчитывать на компенсацию.
  2. Если фактическая площадь квартиры меньше проектной, сначала изучите договор. Если в нем по этому поводу ничего нет, можно требовать по закону соразмерного уменьшения цены квартиры за недостроенные метры.
  3. Если застройщик не хочет добровольно удовлетворять ваши требования, обращайтесь в суд. Перед иском подготовьте претензию, изучите судебную практику и законы.
  4. В судебном заседании всегда возражайте против снижения размера неустойки. Требуйте столько, сколько положено по закону или договору. Вы потребитель, это ваше право.


Свежие комментарии
    Рубрики
    Adblock detector