11.05.2020     0
 

Отмена нотариальных сделок ⋆ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ


Нотариальное оформление бумаг на рынке вторичного жилья

В законе есть перечень сделок, для которых нотариальное удостоверение обязательно, — остальные могут быть заверены по желанию сторон.

Преимущества нотариального заверения договора. Если стороны заключают договор, для которого нотариальное удостоверение обязательно, визит к нотариусу — единственный способ заключить такой договор. В остальных случаях участники договора сами решают, заверить договор у нотариуса или ограничиться обычным письменным документом.

Заверенный договор дает участникам больше правовой защиты, потому что нотариус:

  1. Проверяет законность документов.
  2. Разъясняет участникам юридические последствия договора.
  3. Проверяет дееспособность сторон.
  4. Устанавливает действительные намерения участников сделки.
  5. Проверяет наличие арестов в отношении недвижимого имущества, если договор касается недвижимости.

Нотариус должен засвидетельствовать, что стороны подписывают договор добровольно и находятся в адекватном психологическом состоянии.

Отмена нотариальных сделок ⋆ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Если кто-то из участников договора потеряет свой экземпляр подписанного документа, он всегда сможет получить у нотариуса дубликат. Он будет иметь такую же юридическую силу, как и подлинник.

Если заверяется договор купли-продажи недвижимости, нотариусы могут предложить удобную и безопасную форму расчета между покупателем и продавцом — через депозит нотариуса. Покупатель внесет деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса, — а нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права.

Еще нотариально удостоверенный договор намного сложнее оспорить в суде, поскольку при сделке присутствовал незаинтересованный свидетель. Нотариус сможет подтвердить, что участники действовали без принуждения, полностью понимали смысл своих действий и их последствий и подписывали договор собственноручно.

Объясняем сложное простым языком

Разбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Дважды в неделю присылаем письма с самым важным

Обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи необходимо в следующих случаях:

  • Продажа жилой недвижимости через договор пожизненного содержания с иждивением.
  • Продажа доли недвижимости (в том числе по договору дарения), когда не предполагается одновременная продажа всех долей от разных собственников в рамках одной сделки.
  • Продажа недвижимости, которая принадлежит лицу, не достигшему совершеннолетия или признанному ограниченно дееспособным собственником.

Непривлечение нотариуса к регистрации договоров в этих ситуациях делает сделки ничтожными.

Регистрация сделки через нотариуса продавцу не слишком нужна, если речь не идет о перечисленных выше случаях. Объясняется это тем, что продавец получает деньги за приобретенную у него недвижимость. Главное в этой ситуации – определить, каким способом эти деньги будут ему переданы. Сами формулировки в договоре продавца не слишком волнуют.

Обычно возникающие после заключения сделки проблемы затрагивают интересы покупателя. Даже признание договора недействительным из-за обнаруженных в нем ошибок оставляет право собственности продавца на квартиру за ним. Практика показала, что недействительность сделок с недвижимым имуществом признается судебными инстанциями чаще по инициативе самого продавца или лица, представляющего его интересы. Это означает, что у продавца попросту нет поводов для беспокойства.

Покупка недвижимости – дело другое, есть много моментов, которым стоит уделить особое внимание. Оплачивая квартиру или дом по договору, покупатель отдает деньги, а в ответ получает только право собственности на приобретаемый объект. Его нельзя пощупать или измерить в физических характеристиках. Право собственности, полученное по продаже недвижимости одной из сторон, имеет множество условностей, нарушив которые можно оспорить сделку.

Риски покупателя в этой ситуации несоизмеримо большие по сравнению с продавцом. В его интересах досконально проработать формулировки в договоре, чтобы впоследствии ни одна из них не смогла вызвать сомнения. Многие покупатели сталкиваются с такой необходимостью впервые, они не имеют опыта в подобных делах.

В этом случае оформление сделок лучше доверить профессиональному нотариусу, который изучит материалы дела и даст ценные рекомендации по условиям заключения договора. Опытный специалист снизит риски сделки, окажет помощь в сопутствующих вопросах.Схема действия нотариуса при покупке недвижимости:

  1. Изучает детали, готовит проект договора купли-продажи, при составлении которого учитываются нормы законодательства России, интересы покупателя жилого или нежилого имущества. Грамотный подход к составлению бумаг на 100% исключает риски признания сделки ничтожной.
  2. Прорабатывает допусловия для внедрения в договор. Эти формулировки при условии правильного составления защищают покупателя от всевозможных обременений и ограничений.
  3. При отсутствии возражений сторон может утверждаться финансовая ответственность продавца в случае появления третьих лиц, претендующих на имущество после его покупки. Нотариус имеет доступ к сведениям из ЕГРН, поэтому в любой момент может проверить отсутствие обременений на момент подписания договора между сторонами.
Предлагаем ознакомиться  ABROADZ: Учебная эмиграция: куда лучше ехать студентам из СНГ

В задачи специалиста входит объяснение участникам сделки ее смысла и последствий. Он разъясняет намерения каждой стороны и выявляет соответствие ожиданий полученному результату. Благодаря этому удается избежать признания сделки недействительной из-за возможного обмана или преднамеренного введения в заблуждение одной из сторон.

Отмена нотариальных сделок ⋆ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Беседа с заключающими сделку лицами, адекватность суждений продавца и покупателя убеждают нотариуса во вменяемости сторон, а также добровольности поступков перед проставлением в бланках подписей. При возникновении проблем в последующий период, связанных с оспариванием согласованных сторонами условий, нотариус выступает в суде третьим лицом, подтверждающим факты, соответствующие истине. Его слова играют важную роль в принятии судебного решения. Это существенно снижает риски покупателя.

Правило 1. Большинство сделок с долями будут проходить без нотариуса

Важную роль на рынке недвижимости нотариусы стали играть, начиная с июня 2016 года, когда новая редакция ст. 24 закона №122-ФЗ о регистрации недвижимости сделала обязательным нотариальное удостоверение всех сделок с объектами, находящимися в долевой собственности. Нововведение россиянам не понравилось.

Власти прислушались к чаяньям народа. В начале этого лета в статью 42 закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» были внесены изменения. В силу они вступят 1 августа 2019 года. С этой даты сделки с объектами (квартирами, домами, участками), находящимися в долевой собственности нескольких граждан, можно будет проводить без нотариуса, при условии, что все доли (то есть объект целиком) продаются в рамках одной сделки.

При этом договор купли-продажи (дарения или мены) заключается в простой письменной форме. Эту бумагу примут в Росреестре и на её основании зарегистрируют переход права собственности на квартиру. В результате стороны сделки сэкономят на услугах нотариуса порядка 20-26 тыс. руб. Впрочем, если стороны сделки захотят оформить договор у нотариуса, они вправе это сделать. Только это будет уже их личное желание, а не требование закона.

Любопытный момент: после того, как упомянутые сделки с долями перестанут нуждаться в обязательном участии нотариуса, их нотариальное удостоверение (уже на добровольных началах) станет обходиться дороже. Дело в том, что на сделки с обязательным нотариусом действуют специальные пониженные расценки. А на все остальные – расценки стандартные.

Например, за нотариальное удостоверение договора купли продажи квартиры (находящейся в долевой собственности) стоимостью 3 млн руб., сегодня (пока нотариус обязателен) надо заплатить 21,1 тыс.руб. А начиная с 1 августа, когда нотариус перестанет быть обязательным, удостоверение этой же сделки будет стоить 36,2 тыс.руб.

Вместе с тем, остаётся немало сделок с долевой собственностью, которые и после 1 августа по-прежнему надо будет в обязательном порядке проводить через нотариуса.

Кроме того, как и раньше, участия нотариуса будут требовать сделки с объектами, в числе совладельцев которых есть лица, признанные в судебном порядке недееспособными или частично недееспособными. Также нотариального удостоверения будут требовать сделки, в ходе которых меняют собственников не все доли. Например, если свою долю квартиры продаёт один из совладельцев, а остальные – не продают. Впрочем, таких сделок совершается немного.

Предлагаем ознакомиться  Вуз договор аренды под торговый аппарат

Отмена обязательного нотариального удостоверения сделок с долевыми квартирами и оформление их в простой письменной форме «» считают некоторые нотариусы. Кроме того, президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик замечает: «Заключённые в простой письменной форме сделки впоследствии часто оспариваются».

Отмена нотариальных сделок ⋆ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

В свою очередь, участники рынка недвижимости вспоминают случаи, когда , прошедшие через нотариальное удостоверение. Практика показывает, что удостоверенный нотариусом договор, может быть оспорен через суд на том основании, что человек, отчуждавший квартиру (продавец, даритель), не . По закону нотариус должен проверить бумаги, имеющие отношение к сделке, но, например, проверка психического состояния участников сделки находится вне компетенции нотариуса.

Следует упомянуть ещё об одной законодательной новации, касающейся нотариально заверяемых операций с недвижимостью и иным имуществом. В первый день лета 2019 года вступила в силу новая редакция ст.256 Гражданского кодекса РФ. Она ввела в обиход два новых инструмента оформления наследства: 1) совместное завещание и 2) наследственный договор.

Сколько стоит заверение договора у нотариуса

Закон может установить обязательное нотариальное удостоверение и для других сделок. Кроме того, обязательному заверению подлежат сделки, в которых стороны договорились о нотариальном удостоверении.

Также придется обратиться за заверением договора, который оформлен в связке с основным нотариально заверенным договором. Это, например, предварительный договор, соглашение об уступке требования, договор залога в обеспечение исполнения обязательств.

Стоимость услуг нотариуса складывается из пошлины за совершение нотариального действия и стоимости услуг правового и технического характера. Размер пошлины зависит от действия.

А удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке, — к примеру, предварительного или брачного договора — обойдется в 500 Р.

Услуги правового и технического характера — это подготовка проекта договора, изготовление копий документов и т. д. В зависимости от того, какой договор вы заверяете, такие услуги обойдутся в сумму от 400 до 24 000 Р.

Правило 2. Теперь можно составить совместное завещание

Отмена нотариальных сделок ⋆ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Совместное завещание – это один документ, оформляемый от имени обоих супругов

Совместное завещание (как и обычное) должно быть заверено нотариусом. Сегодня стоимость этой процедуры в Свердловской области – 3725 руб. Кстати, оставить одно совместное завещание будет дешевле, чем два обычных. Нотариальное удостоверение обычного завещания обойдётся в 2500 руб. (соответственно, двое супругов заплатят за свои завещания 5000 руб.)

В совместном завещании супруги могут, например, прописать, что если один из них переживет другого, то переживший супруг получает в наследство квартиру, но после его смерти она перейдет к их сыну. В этом случае не придется сначала делить совместную собственность супругов после смерти одного из них, а потом решать вопрос с наследством сыну… В то же время, эксперты замечают, что даже оформление совместного завещания не означает, что прописанная в нём схема переходов наследства пройдёт без сучка и задоринки.

То есть, как считают эксперты, совместное завещание даёт лишь относительную гарантию того, что воля обоих наследодателей будет выполнена «от и до». Поэтому есть вероятность того, что особой популярностью данный инструмент пользоваться не будет.

Предлагаем ознакомиться  Собственник объекта недвижимости это

В наследственном договоре указывается круг наследников, а также порядок перехода прав на имущество наследодателя после его смерти к пережившим наследодателя сторонам договора.

Принципиальный момент, о котором следует помнить при составлении наследственного договора (как и при составлении обычного завещания) – обязательная доля в наследстве. Безусловное право на часть имущества наследодателя имеют его несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы. Независимо от содержания наследственного договора (или завещания) указанные лица имеют право на часть наследства.

Наследственный договор обязательно удостоверяется нотариально. Сегодня стоимость этой процедуры в Свердловской области – 11 490 руб.

Как заверить договор

sdelki_s_nedvizhemostiu_notarius

Чтобы заверить договор, необходимо обратиться в нотариальную контору. Можно выбрать любого нотариуса — чаще всего участники договора обращаются к тем, что располагаются недалеко от дома или работы, чтобы не тратить время на дорогу.

Если сами готовите проект договора, проследите, чтобы его текст соответствовал нормам действующего законодательства.

Если хотите, чтобы договор составил нотариус, приготовьтесь подождать: сначала надо предоставить документы, затем нотариус составит проект договора, вы с ним ознакомитесь, и только после этого договор можно подписать. Разные нотариусы тратят разное время на подготовку проекта договора: кто-то делает документ в тот же день, другим нужно несколько дней.

Например, если сделка связана с отчуждением или залогом недвижимости, то сведения о принадлежности имущества собственнику, наличии обременений и т. п. нотариус получает из ЕГРН.

Запрошенная информация, как правило, поступает нотариусу в течение 1—2 дней. Если в реестре нужной информации не окажется, нотариус вправе запросить дополнительные документы у того, кто отчуждает недвижимость.

В процессе удостоверения сделок нотариус последовательно совершает такие действия:

  1. Устанавливает личность лица, обратившегося за нотариальным действием.
  2. Проверяет дееспособность граждан, правоспособность юридических лиц, а также полномочия совершить сделку.
  3. Проверяет документы, если они были получены не из ЕГРН, а от участника договора.
  4. Разъясняет сторонам смысл и значение проекта договора.
  5. Ставит удостоверительную надпись на договор, подписанный сторонами в его присутствии.

Для установления личности заявители могут предъявить нотариусу один из следующих документов:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Заграничный паспорт гражданина РФ.
  3. Дипломатический паспорт.
  4. Служебный паспорт.
  5. Документ иностранного гражданина.
  6. Удостоверение моряка.
  7. Разрешение на временное проживание или вид на жительство.
  8. Удостоверение или проездной билет беженца.
  9. Свидетельство о предоставлении временного убежища на территории РФ.
  10. Документ, удостоверяющий личность на период рассмотрения заявления о признании гражданином РФ или о приеме в гражданство РФ.
  11. Другой документ, удостоверяющий личность в соответствии с законодательством РФ или международным договором.

Документы для заверения договора у нотариуса. При удостоверении разных сделок могут потребоваться разные документы, например:

  1. Устав, учредительный договор и лицензия или свидетельство о допуске СРО — чтобы подтвердить правоспособность юридических лиц.
  2. Доверенность, договор или решение собрания — чтобы подтвердить полномочия представителей физических и юридических лиц.
  3. Свидетельство о государственной регистрации или патент — если регистрируются объекты интеллектуальной собственности.
  4. Документы о принадлежности имущества — если имущество не подлежит государственной регистрации.
  5. Документы о принадлежности имущества, госрегистрации или учете движимого имущества — если договор заключается в отношении движимого имущества, которое подлежит специальной регистрации или учету.
  6. Список участников ООО или выписка из него или иной документ, который подтверждает оплату доли в уставном капитале участником, — чтобы подтвердить оплату отчуждаемой доли в уставном капитале ООО.

dom_cherez_notariusa

Особенности оформления. При нотариальном удостоверении сделок по отчуждению недвижимости правообладателю не обязательно предоставлять правоустанавливающие документы, если соответствующие сведения внесены в ЕГРН.

Стороны могут попросить нотариуса подать за них все необходимые документы в Росреестр, чтобы зарегистрировать право и переход права в ЕГРН.

Получается, нотариальное заверение упрощает оформление сделки.


Свежие комментарии
    Рубрики
    Adblock detector