04.05.2020     0
 

Обязанности собственников нежилых помещений в многоквартирном доме


Ответственность за отказ от оплаты ОДН в МКД

В состав многоквартирного дома (МКД) входят жилые и нежилые помещения, а также общего пользования (ПОП). Владельцами нежилых строений могут являться местные органы государственной власти, физические или юридические лица, имеющие такие же права и обязанности, как и собственники жилых.

Под ПОП понимаются территории, расположенные вне жилых или нежилых помещений и предназначенные для обслуживания владельцев. В качестве обобщающего используется понятие общего имущества МКД, которое, помимо ПОП, включает конструкции и системы, призванные обслуживать несколько помещений, и придомовой земельный участок.

Порядок определения и право собственников на него регулируется ст.

ст. 289

и

290 ГК РФ

.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

В реестр включаются:

  1. ПОП: лестницы и лестничные площадки, лифты и лифтовые шахты, коридоры, террасы и галереи, чердак, подвал, технические и служебные помещения.
  2. Конструкции: фундамент, крыша, несущие стены, межэтажное и напольное перекрытие, колонны, окна и двери в ПОП, перила и парапеты.
  3. Инженерно-технические системы: сантехническое, электрическое, газовое, отопительное, водопроводное и иное оборудование, расположенное вне помещений. К общему относится оборудование, проходящее внутри помещений, но предназначенное для обслуживания нескольких собственников.
  4. Придомовая территория: зона, на которой находится здание, земельные участки благоустройства и озеленения, а также оборудование и конструкции, расположенные на них.

Правила классификации и содержания утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491.

Обязанности собственников нежилых помещений в многоквартирном доме

Оплата содержания общедомового имущества собственником недвижимого помещения производится по правилам и тарифам, установленным для собственников жилых квартир. Они рассчитываются УК и принимаются на собрании жильцов. Перечисление осуществляется на основании полученной от УК платежки на эксплуатационные расходы, а также отдельно на капитальный ремонт.

В платеж входят такие статьи:

  • расходы на освещение ПОП;
  • обслуживание домофонов и специальных средств (в т.ч. усилитель для общей телевизионной антенны);
  • отопление ПОП;
  • поддержание чистоты;
  • озеленение;
  • обустройство и обслуживание детских площадок;
  • содержание лифта;
  • обслуживание домовой котельной (при ее наличии);
  • расходы на текущий ремонт.

Расходы на уборку мусора выведены из эксплуатационных расходов и оплачиваются по отдельной платежке. График работ и расходы на текущий ремонт устанавливаются собранием жильцов ежегодно или 1 раз в 3 года.

Отказ от оплаты содержания нежилых помещений считается административным правонарушением. Ответственность за него предусматривает ч.14 ст.155 ЖК РФ. УК или ТСЖ имеет полное право подать иск в суд, а он своим решением может истребовать оплату путем наложения взыскания на имущество собственника (движимое или недвижимое). Контроль исполнения решения возлагается на судебных приставов.

Собственники нежилых помещений в жилых или отдельно стоящих нежилых зданиях имеют полное право пользоваться общим имуществом. При этом действует долевой принцип. При этом имеется важное условие – собственник должен в полном объеме оплачивать причитающуюся ему сумму расходов на содержание имущества. Оплата производится независимо от пользования им.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Статус придомовой территории нежилого здания

Собственниками нежилых помещений в многоквартирном доме могут стать физические или юридические лица, субъекты РФ и муниципальные учреждения, которые законным путем получили права владения, распоряжения и пользования объектом недвижимости, не относящимся к жилому фонду или коллективному имуществу владельцев помещений данного инфраструктурного объекта.

Согласно ГОСТ 27751-2014 под эксплуатацией нежилого здания подразумевается применение его по функциональному назначению, при сопутствующем осуществлении мероприятий, направленных на сохранение кондиций конструкций, при которых они будут продолжать выполнять заданные функции, установленные требованиями технической документации.

Предлагаем ознакомиться  Сдача сзв м при нулевой отчетности

Пользование нежилыми помещениями является законодательно закрепленной возможностью хозяйственной эксплуатации имущества с целью извлечения и последующего использования его полезных свойств.

Как видно из определений, в первом случае ставятся задачи по поддержанию объекта в должном функциональном состоянии, во втором – недвижимость используется для получения выгоды.

Вне зависимости от правового статуса владельца, допускается только целевое использование нежилых помещений МКД. Характер использования обуславливается утвержденными техническими характеристиками объекта.

Статья 210 ГК РФ определяет перечень обязанностей, которые в полном объеме и в установленные сроки должны неукоснительно выполняться всеми владельцами нежилого имущества в многоквартирных строениях:

  • в процессе эксплуатации имущества учитывать гарантированные законом права других собственников и жильцов дома;
  • использовать объект недвижимости в рамках действующего законодательства;
  • строго соблюдать санитарно-эпидемиологические нормы;
  • поддерживать порядок и соблюдать чистоту в помещениях;
  • осуществлять противопожарные мероприятия профилактического характера;
  • своевременно оплачивать услуги ЖКХ;
  • осуществлять взносы на содержание и ремонт дома;
  • своевременно производить уплату налогов;
  • согласовывать проведение мероприятий по ремонту и реконструкции со специализированными государственными органами, жильцами и другими собственниками.

Согласно СП 54.13330.2016, чтобы полноценно эксплуатировать нежилое помещение в МКД, владельцу следует соблюдать требования санитарно-гигиенической и пожарной безопасности.

Основные требования имеют следующий вид:

  • Вход должен быть обособлен.
  • Отопительная система должна равномерно обогревать воздух, не создавать шумов и резких запахов. Элементы систем отопления должны быть доступны для текущего ремонта и обслуживания. Перепад температур между воздухом и стенами помещения должен исключать появление конденсата.
  • Процесс вентилирования должен исключать возможность загрязнения общей системы вентиляции дома вредными веществами.
  • Должен контролироваться и соблюдаться допустимый уровень инфразвука, электромагнитного и гамма-излучений.
  • Техническое состояние объекта должно соответствовать проектной документации.
  • Обязательно наличие систем пожарной сигнализации и пожаротушения.
  • Должен обеспечиваться доступ пожарным службам. Обязательно разработан и размещен на видном месте план по эвакуации.
  • Ремонт, реконструкция или перепланировка должны быть выполнены по утвержденному и согласованному проекту.

Постановление Государственного комитета РФ № 170 от 27.08.03 г. утвердило перечень норм и правил технической эксплуатации объектов жилой и нежилой недвижимости. Обобщенные по функциональному признаку основные правила и нормы эксплуатации нежилых помещений имеют следующий вид:

  1. правила, направленные на обеспечение пожарной безопасности;
  2. правила, обеспечивающие безаварийное функционирование технического оборудования;
  3. правила поддержания соответствующего санитарного состояния.

Данные нормы и правила обязательны к соблюдению владельцами нежилой недвижимости в МКД. С целью учета прав жильцов многоквартирных домов, введены дополнительные ограничения на некоторые виды хозяйственной деятельности, порядок и время ее осуществления.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Также определяется характер взаимодействия по разделению бремени содержания совместной собственности многоквартирного здания:

  • Собственник нежилого объекта финансирует содержание всех общедомовых технических элементов, коммуникации и придомовой территории строения по принципу солидарного участия вместе с жильцами дома. О содержании мест общего пользования и придомовой территории нежилого здания читайте здесь.
  • Текущий и капитальный ремонт нежилой недвижимости осуществляется собственником за свой счет с учетом действующего законодательства и по согласованию с ближайшими соседями по зданию.
  • Выполнение санитарно-гигиенических мероприятий в нежилых помещениях обеспечивается собственником самостоятельно. Уборка элементов совместной собственности, которые включают служебные помещения, осуществляется совместно с жильцами многоквартирного дома. Характер участия согласовывается в индивидуальном порядке. Об особенностях заключения договора с уборщицей служебных помещений мы писали тут.
  • Допускается несколько форм управления объектами нежилой недвижимости – персональное, доверительное и аутсорсинг. В случае передачи помещения в аренду способы управления определяет арендатор. О том, что такое управление нежилыми помещениями и как заключить договор, рассказано тут.
  • Владелец нежилой недвижимости в МКД обязан осуществлять своевременную выплату следующих коммунальных платежей: водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение, газ (при наличии подключения), электроэнергию.
Предлагаем ознакомиться  Банкротство муниципального унитарного предприятия и его особенности

Техническое обслуживание нежилых помещений – комплекс мероприятий, направленный на наладку инженерных систем с целью поддержания объекта в должном техническом состоянии. Реализовывать данные мероприятия возможно только при наличии необходимых ресурсов. К наиболее затратным элементам системы обслуживания следует отнести электроснабжение и отопление (о тарифах и расчете за отопление нежилых помещений в МКД читайте тут, а про особенности формирования тарифов и расчета оплаты за электроэнергию мы писали здесь).

В МКД отопление централизовано. Владельцу надлежит следить за исправностью коммуникаций и вовремя оплачивать счета за данную услугу.

Электрические коммуникации на территории помещения собственник вправе монтировать самостоятельно, согласовывая проведение и привлекая специалистов для выполнения работ. Размер оплаты за потребленную энергию зависит от следующих факторов:

  • используется помещение в коммерческих целях или нет;
  • объем потребления электроэнергии.

Последствия аварийных поломок, таких как затопление и протечки, владелец устраняет своими силами и за свой счет. Кроме случаев, когда их источники возникли в помещениях, которые не принадлежат собственнику нежилой недвижимости.

О том, как составить акт затопления нежилого помещения и каковы действия при аварии должны быть, читайте тут.

Строгое соблюдение правил владения и пользования нежилыми помещениями в МКД позволит владельцам недвижимости избежать многих конфликтных ситуаций с жильцами многоквартирных домов, а также исключить претензии со стороны государственных органов, урегулирование которых зачастую подразумевает значительные финансовые издержки.

Территория вокруг нежилого здания в законодательстве называется прилегающей (ГрК РФ, ст. 1, п. 37). Данная территория не входит в состав имущества собственника.

Места обслуживающие более одного помещения в нежилом здании являются вспомогательными. Они служат для сообщения между основными помещениями, входа и выхода из здания, обеспечивают функционирование инженерных систем.

Местами общего пользования (МОП) в нежилом здании считаются:

  • коридоры;
  • вестибюли;
  • внутренние и пожарные лестницы;
  • лифты, шахты и др.

Право на это имущество распространяется на всех собственников, т.е. каждый из них владеет долей в праве общей собственности.

Помимо вспомогательных помещений, в нежилом здании присутствуют:

  • несущие конструкции;
  • крыша;
  • лифты;
  • трубы;
  • перила и др.

Если они обслуживают более одного помещения, то вне зависимости от локализации являются совместной собственностью.

Права регламентируются ч.1 ст.244 ГК РФ, и рассматриваются, как имущество 2-х или более лиц на правах общей собственности. Его нельзя разделить или поменять назначение без согласия всех владельцев. Если пользование осуществляется на правах аренды, то владельцем остается арендодатель. Условия его использования могут дополнительно оговариваться в договоре аренды.

Доля в праве общего имущества рассчитывается в зависимости от площади помещений, принадлежащих владельцу. В случае продажи или наследовании доля на общую собственность переходит к новому владельцу, так как не может быть отчуждена отдельно.

Все вопросы по управлению и содержанию решаются в порядке, установленном ст.

ст. 44-48 ЖК РФ

и гл. 9.1 ГК РФ.

Другими словами, собственники помещений имеют право установить правила использования общего имущества здания, а также прилегающей территории на собрании. Оно может проводиться в очной, заочной либо смешанной форме. По итогам составляется протокол. На собрании должно присутствовать не менее 50% собственников, и решение принимается путем голосования.

Требования по содержанию придомовой территории аналогичны. Содержание прилегающей территории регламентируется муниципальными правилами благоустройства. В них указаны правила и порядок участия в таких мероприятиях лиц, отвечающих за эксплуатирование здания (ГрК РФ, ст. 55.25, ч. 9).

Согласно гражданскому законодательству (ГК РФ, ст. 249) обязанности собственника по содержанию общего имущества носят финансовый характер. В соответствии со своим долевым участием собственник должен оплачивать налоги и сборы, издержки по содержанию и страхованию. Для этого на собрании устанавливаются эксплуатационные платежи с учетом текущего ремонта, а также определяются отчисления на капремонт и намечается график проведения ремонтных работ.

Предлагаем ознакомиться  Жалоба на ТСЖ Ермак как и куда написать

Статья 249 ГК РФ. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Какие права он имеет?

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Независимо от правового статуса владельца и вида собственности п.1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ гарантирует ему следующий комплекс прав:

  1. Право на владение.
  2. Право на использование (пользование).
  3. Право на распоряжение.

Внимание! Владелец недвижимости имеет право на физическую и юридическую защиту своей собственности от неправомерных посягательств.

Ответственность за отказ от оплаты ОДН в МКД

Законодательство уравнивает в правах и обязанностях владельцев жилых и нежилых помещений МКД. Статья 289 ГК РФ регулирует обязательства собственников обоих типов недвижимости. За нарушения нормативно-правовых актов, составляющих ГК РФ, могут быть применены меры гражданско-правового взыскания. В определенных случаях виновник нарушений может быть привлечен к ответственности в судебном порядке.

Статья 289 ГК РФ. Квартира как объект права собственности

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Как составить договор на финансовое участие владельца?

Договор на содержание нежилого помещения в МКД составляется между его собственником и ТСЖ.

Целью соглашения является уточнение участия владельца во владении общедомовым имуществом и пользовании инженерно-техническим оборудованием для получения коммунальных услуг.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Обязательной формы договора не установлено, но рекомендуется включать в него такие разделы:

  1. Данные о договаривающихся сторонах, фамилии, адреса.
  2. Описание. Приводится полный перечень общего имущества, которым имеет право пользоваться собственник, и в содержании которого он должен участвовать.
  3. Сущность предмета договора. Владелец берет на себя обязательство участвовать в содержании, а ТСЖ обязуется обеспечить определенные действия по обслуживанию нежилого помещения. Можно включить такие пункты:
    • представление Товариществом интересов собственника в обслуживающих организациях и госструктурах;
    • заключение договоров от имени собственника;
    • представление интересов в суде;
    • контроль за оказанием коммунальных услуг;
    • содействие в регистрации производств и страховании.
  4. Права и обязанности договаривающихся сторон. ТСЖ можно поручить:

    • заключение договора с УК;
    • определение тарифов на содержание имущества и ремонт;
    • контроль за платежами;
    • составление реестра и контроль его состояния;
    • обеспечение санитарных и противопожарных мер;
    • накопление средств на капремонт.

    Одновременно ТСЖ обязано:

    • обеспечивать нормальное функционирование общего имущества и энергообеспечение нежилого помещения;
    • реагировать на претензии собственника;
    • обеспечить равные права владельца с другими жильцами МКД;
    • содействовать в устранении последствий аварий и установлению причин.

    В свою очередь, собственник имеет право:

    • распоряжаться помещением по своему усмотрению;
    • участвовать в общем собрании ТСЖ;
    • получать необходимую информацию;
    • обжаловать неправомочные решения.

    В то же время он обязан:

    • бережно относиться к общему имуществу;
    • не использовать его в собственных интересах в ущерб другим собственникам;
    • выполнять решения общего собрания;
    • не нарушать права жильцов;
    • своевременно оплачивать выставленные счета по содержанию имущества;
    • предоставлять свободный доступ к приборам учета;
    • соблюдать все требования безопасности.
  5. Обязательства сторон. Следует особо выделить, что стороны не несут ответственность по обязательствам другой стороны. Кроме того, предусматриваются санкции при нарушении обязанностей по договору.
  6. Срок действия соглашения.
  7. Условия и порядок досрочного расторжения договора, а также порядок решения споров.

Договор оформляется в 2 экземплярах и подписывается уполномоченными лицами обеих сторон.


Свежие комментарии
    Рубрики
    Adblock detector