20.02.2020     0
 

Как обязать управляющую компанию


Что должна делать управляющая компания

В обязанности аварийной службы входит устранение любых возникших проблем, связанных с неполадками технического оборудования в доме. Порядок устранения аварийных ситуаций, а также сроки регламентируют Правила и нормы технической эксплуатации ЖФ (постановление Госстроя №170 от 27 сентября 2003 года).

К авариям относятся:

  1. Неисправная работа лифта.
  2. Засоры канализации и мусоропровода.
  3. Засоры в системе водоотведения.
  4. Течь водопроводных труб.
  5. Неисправная работа электрооборудования.

Устранение всех вышеперечисленных аварийных ситуаций входит в обязанности УК. Все затраты на аварийную службу должны производится из средств, указанных и оплаченных в ежемесячных квитанциях. Никаких дополнительных взносов собственники платить не должны.

Если штат УК не имеет собственную аварийную службу, то она должна начать сотрудничество со сторонней компанией, которая специализируется в этом направлении.

Подводя итоги, можно отметить, что собственники имеют право пользоваться как минимальным пакетом услуг, предоставляемым УК, так и расширенным. Дополнительные услуги жильцы могут определить самостоятельно в зависимости от личных пожеланий, а затем согласовать их на общем собрании.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Вопросом, что должна делать управляющая компания, чаще всего задаются собственники, которые не удовлетворены качеством проживания в доме. Каждый месяц в своем платежном документе Вы находите строчки оплаты за содержание и ремонт жилья, а куда уходят эти деньги непонятно. Так какой же должна быть управляющая компания в идеале?

Как обязать управляющую компанию

Абсолютно не важно какая форма управления в Вашем доме – УО, ТСЖ или ЖСК, услуги, которые должны быть предоставлены собственнику вообщем одинаковы и спрос с руководителя одной из этих организаций будет одинаков. Если в Вашем доме была избрана управляющая организация, то после составления протокола общего собрания управляющая компания обязана заключить договор управления с собственниками многоквартирного дома не менее 2/3 от всей площади дома.

Дата заключения договора управления с управляющей организацией и будет являться датой начала управления домом. С этого момента она должна неукоснительно соблюдать все законодательные акты, которые регулируют её работу. В своей работе управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об управляемом доме, его характеристиках и финансово-хозяйственной деятельности.

С 01 июня 2016 года вся информация о деятельности управляющей компании обязана размещаться в системе ГИС ЖКХ. Здесь вы найдете всю необходимую информацию. В случае отсутствия информации обязательной к размещению смело обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию или прокуратуру. Также согласно, Жилищного Кодекса ежегодно в первом квартале всем собственникам должно быть проведено собрание с утверждением отчёта о финансово-хозяйственной деятельности по управлению дома за предыдущий год. Если такая процедура была не проведена, то также можете обращаться в надзорные органы.

Здесь мы решили указать какие конкретно обязанности управляющей компании в рамках мероприятий по управлению многоквартирным домом. Все работы по содержанию и ремонта многоквартирного дома управляющая компания обязана проводить в рамках сборов денежных средств по содержанию и ремонту жилья.

Понятие управляющей компании в сфере ЖКХ

Коммунальная фирма необходима, чтобы качественно и вовремя обслуживать жилой фонд и многоквартирные дома. УК в сфере ЖКХ – это коммерческие организации, предназначенные для выполнения эксплуатационных функций и санитарно-технического содержания МКД. Они поддерживают порядок в доме, обеспечивают его жителей водой, светом и теплом.

Согласно нормам Жилищного кодекса, коммунальная организация является одной из форм управления МКД.

Права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов

Но помимо обязанностей у управляющей компании есть ещё и права. Изучить их также стоит, чтобы не попасть впросак.

Все вышеперечисленные пункты составляют основную деятельность управляющей компании. И за свою работу любая организация или руководитель хочет получить денежное вознаграждение.

Доходы управляющей компании на данные затраты идут из статьи содержания жилья. Если есть такая строчка как ремонт жилья, то она идёт плюсом и сборы с неё идут на проведение аварийных работ. Надо понимать, что для выполнения всех видов обязательных работ требуются значительные финансы, а мы не указали такие пункты как раскрытие информации, проведение аттестации работников, ведение бухгалтерского учёта и многое другое.

В этом случае у управляющей компании есть право инициировать собрание собственников по вопросу увеличения тарифа на содержание или ремонт жилья. Собрание должно проводиться с предоставлением сметы расходов, обоснованием расчета и других аргументов, которые могут повлиять на принятие решения. Если решение об увеличение тарифа не принято, это не значит, что обязанности УК теряются, работа должны быть продолжена в соответствии с действующим законодательством.

Главное же право, как я считаю есть у управляющей компании — это отсутствие необходимости проводить капитальный ремонт за деньги собственников, собранных по статье содержание и ремонт жилья. Приведем один из самых распространённых примеров. Проведение ремонта балконов. Балконы являются общедолевым имуществом и их ремонтом должна заниматься УК.

Но если балконы находятся в состоянии требующим капитального ремонта, то работы они могут не производить. В этом случае их обязанность провести мероприятия по изменению сроков проведения капитального ремонта балконов в этом доме на более ранний. Так должно происходить с любым видом работ, требующим капитального ремонта.

Аналогичная ситуация и оконными рамами в подъездах. Если они находятся в плачевном состоянии, но не сломаны, то управляющая компания вряд ли будет тратить свою прибыль на замену устаревших конструкций. И никакая организация не сможет обязать это сделать.

Одним из самых сложных моментов в работе любой управляющей компании это задолжники, с которых иногда и по суду взять нечего. Взыскание коммунальных услуг возможно только через суд. Хотя на сегодняшний день есть возможность проводить ограничение коммунальных услуг задолжника до погашения им задолженности.

Как обязать управляющую компанию

Больше всего собственников интересует, какие права есть у управляющей компании по отношению к собственнику, если тот не оплачивает за жилищно-коммунальные услуги.

Чтобы выяснить имеет ли право управляющая компания отключать электроэнергию разберем две ситуации. Если к Вам на оплату электроэнергии приходит отдельная платежка от энергетической компании, то значит поставщиком электричества является не управляющая компания и значит и ограничивать эту услуга они не имеют право.

Если же Вы за электроэнергию оплачиваете общей платежкой в УК, то при выполнении всех требований 354 Постановления Правительства, об уведомлении Вас как должника, можно выполнять ограничение электроэнергии на определенное время.

Если Вы не оплачиваете за жилищно-коммунальные, то управляющая компания имеет право начислять Вам ежедневно пени в соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ, после 31 дня просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования утвержденной Центральным Банком РФ, а начиная с 91 дня просрочки уплачиваются ежедневно пени в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования от суммы задолженности.

Когда жильцов дома что-то не устраивает, они начинают задумываться о том, кто должен обеспечивать их комфортное проживание. К сожалению, до этого момента многие не задумываются о том, кто управляет их домом и с кем заключены договора на его обслуживание.

В первую очередь собственнику необходимо изучить договор, который должен быть на руках у каждого собственника жилого помещения в многоквартирном доме. Если у вас такого договора нет, это неправильно.

Придите лично в свою УК и потребуйте выдать вам документ. Не ждите, пока управленцы принесут вам договора, они меньше всего заинтересованы в наличии у вас этого документа.

После получения документа внимательно изучите его. В нём должны оговариваться обязанности управляющей компании.

УК обязана предоставлять жильцам коммунальные услуги надлежащего качества и в полном объёме, производить ремонт и содержать общедомовое имущество, устранять неполадки в случае их возникновения инженерно-технического оборудования.

Минимальный перечень предоставляемых услуг регламентируется законом и согласуется с собственниками. Процедура согласования должна проводиться ежегодно.

Кроме того, перечень услуг должен быть перечислен в договоре. Несоблюдение УК условий договора и является основанием для предъявления претензий.

Предлагаем ознакомиться  Изменение рабочего графика по инициативе работодателя

Борьба с невыполнением управляющей компанией своих обязанностей должным образом состоит из 2 основных этапов, которые мы рассмотрим далее.

Вначале необходимо отправить жалобу в саму управляющую компанию. Документ на имя руководителя управляющей компании составляется от лица группы собственников или от одного лица в 3-х экземплярах. В заявлении подробно описывается суть претензии и требование.

Документ подаётся непосредственно в УК или направляется заказным письмом с уведомлением. На своём экземпляре потребуйте постановки даты регистрации документа и подписи принявшего его лица.

Справка! Ответ на ваше заявление должен последовать не позже 30 дней после его принятия.

Как обязать управляющую компанию

Если по истечении этого срока проблема не решена, или УК не реагирует на ваши претензии, предпринимайте следующий шаг.

После общения по поводу претензии непосредственно с УК, на её бездействие вы можете жаловаться в Жилинспекцию или прокуратуру. В этом обращении вы должны описать ситуацию с УК и потребовать оценить правомерность её действий.

Наряду с проблемами предоставления коммунальных услуг и их оплатой, некоторые компании зарабатывают баснословные суммы, используя мошеннические схемы.

Мошенничество со стороны управляющей компании может осуществляться такими способами:

  • Создание компаний двойников. УК собирают плату с жильцов, но до реальных поставщиков услуг деньги не доходят, а распыляются по подставным фирмам. У фирмы-донора формируется огромная задолженность. Злоумышленники в это время создают двойника УК, меняют уставные документы и перезаключают договора с поставщиками на него.

    Обратите внимание! При такой мошеннической схеме, поставщики, даже подав в суд, не имеют возможности предъявить исполнительный лист, так как прежней компании больше не существует.

    Такая схема распространена в связи с пробелами в законодательстве РФ. Дело в том, что санкции за неисполнение обязанностей по перечислению средств поставщикам нет, и управляющие компании, пользуясь этим, воруют миллионы.

  • Как обязать управляющую компаниюОткрытие личных счетов. Управдомы, пользуясь деньгами жильцов, открывают личные счета, депозиты и даже мини-банки.

    Собственники добросовестно оплачивают услуги ЖКХ, а управленцы, завышая тарифы, кладут разницу на свои счета, а иногда раздают эти средства под проценты.

  • Нецелевое использование средств на капремонт. На ремонт и обслуживание многоквартирного дома выделяются специальные средства. Но деньги, находящиеся на специальных счетах, используются не по назначению.

    Капремонт зданий или не проводится вообще, или ведется с использованием подставных фирм, проводящих работы не квалифицированно, но при этом берущих большую плату за некачественную работу.

Таким образом, управляющая компания – организация, которая должна работать на обеспечение комфорта собственников жилья. Если её действия каким-то образом не соответствуют этому назначению, вы вправе требовать защиты своих интересов.

В платные услуги входит:

  1. Как обязать управляющую компаниюПредоставление плотницких работ.
  2. Услуги слесаря.
  3. Предоставление услуг по установке и замене сантехники.
  4. Электромонтажные работы.
  5. Подготовка и выдача определённых документов.

Как обязать управляющую компанию

Согласно законодательству РФ регламент по предоставлению дополнительных услуг отсутствует. Есть только список обязательных и главных услуг, которые предоставляют управляющие компании (статья 153 ЖК РФ).

К дополнительным услугам можно отнести:

  1. Услуги по охране объекта.
  2. Услуги вахтёра или консъержа.
  3. Установка видеонаблюдения
  4. Установка домофона.
  5. Такси.
  6. Доставка продуктов питания.
  7. Выездная химчистка.
  8. Другие возможные услуги сторонних организаций.

Решения о пользовании дополнительными услугами также принимается на общем собрании собственников. Такие услуги также может предложить и сама УК за отдельную оплату.

Важно: собственники имеют полное право самостоятельно выбрать себе перечень дополнительных услуг.

Следует понимать, что стоимость таких услуг будет определена с учётом того, что УК будет выступать в качестве посредника. Поэтому в стоимость войдёт плата сторонней компании за оказанную услугу и дополнительно оплата УК.

Каждый житель МКД должен знать, что существует список обязательных услуг, которые в любом случае должны быть оплачены. Согласно ПП№290 от 03.04.2013 года отказ от любой услуги из этого списка не возможен.

Цены фиксируются на основании разработанной сметы, при этом учитываются технические характеристики определённых МКД, а также тарифы на ресурсы снабжающих компаний. Общее значение (полученная сумма в итоге) делится на всех жителей дома.

Каждый МКД имеет свои технические особенности и характеристики, соответственно, и цена на квадратный метр может быть разной для конкретного дома. Однако практика показывает, что стоимость услуг определяется на основании установленных размеров в конкретном муниципалитете.

Жилищный кодекс регламентирует, что в оплату входит:

  • отчисления на капитальный ремонт (возможно ли для этого открыть спецсчет в УК узнаете тут);
  • оплата услуг ЖКХ;
  • стоимость услуг на содержание и ремонт общего имущества;
  • стоимость услуг, предоставляемых УК.

Тарифы на капитальный ремонт определяются на региональном уровне, а ЖКУ – решение принимают энергетические комиссии.

Документы, регламентирующие ценообразование и минимальные цены, можно найти на официальных сайтах уполномоченных органов.

Обязанности управляющей компании ЖКХ по закону

  1. ПП №1468 от 28.12.2012 года.
  2. Приказ Минстроя №882/пр от 22.12.2014 года.
  3. ПП №731 от 23.09.2010 года.
  4. ФЗ №209 от 21 июля 2014 года.
  5. ПП №354 от 6 мая 2011.
  6. ПП №124 от 14.02.2012 года.
  7. ФЗ №176 от 29 июня 2015 года.
  8. ФЗ №185 от 21 июля 2007 года.
  9. Приказ Минземстроя №59 от 26.08.1998 года.
  10. ПП №290 от 3 апреля 2013 года.
  11. ФЗ №261 от 23 ноября 2009 года.
  12. Постановление Госстроя №170 от 27 сентября 2003 года.
  13. ПП №416 от 15 мая 2013 года;
  14. ПП №491 от 13 августа 2006 года.
  15. Закон о защите прав потребителей №2300-1 в редакции от 13 июля 2015 года.
  16. ФЗ №69 от 21 декабря 1994 года.
  17. Жилищный кодекс РФ.
  18. Гражданский кодекс РФ.

Деятельность управляющих компаний регулируется законодательством. Законодательная база, устанавливающая права и обязанности УК, содержится в Жилищном кодексе РФ. В частности, это оговаривается в 161-162 статьях.

Жилищный кодекс

УК должна обеспечить жильцов подходящими и безопасными условиями проживания, а также достойное содержание общей собственности, решать проблемы его использования и предоставлять жильцам коммунальные услуги.

Так гласит первый пункт 161 статьи ЖК. Его первый подпункт вносит больше конкретики в вопрос содержания общего имущества и дает более четкую формулировку.

Согласно ему, УК обязана:

  1. Соблюдать санитарно-эпидемиологические требования и правила пожарной безопасности, в целях сохранения надежности дома и благополучия жильцов;
  2. Сохранять уровень безопасности, подходящий для поддержания жизни и здоровья людей, хранение их владений, а также собственности государства и муниципалитета;
  3. Давать жильцам доступ к использованию помещений и общей собственности владельцев жилья;
  4. Соблюдать права и интересы владельцев жилья в многоэтажном доме, если это не противоречит законодательству;
  5. Поддерживать коммуникационную систему в хорошем состоянии, а также следить за исправностью приборов для учета и прочих видов всеобщего оснащения;
  6. Осуществлять поставки ресурсов, необходимых для обеспечения жильцов коммунальными услугами.

Управляющая компания возлагает на себя обязанность за общую собственность в конкретном многоквартирном доме и за поставку коммунальных услуг, вне зависимости от степени благоустройства этой недвижимости.

Качество обслуживания в любом случае должно соответствовать государственным требованиям и правилам, которые указаны в Жилищном кодексе.

При этом УК несет ответственность не только перед государством или муниципалитетом, но и непосредственно перед жильцами.

Также управляющая компания обязана обеспечивать для жильцов доступ к сведениям о ее финансово-хозяйственной деятельности, об услугах, которые она оказывает, и о порядке их оказания.

Она должна осведомлять жильцов о стоимости и тарифах на все предоставляемые ей услуги.

Управляющая компания многоквартирного дома

В 162 статье оговариваются правила заключения соглашения управления многоквартирным домом, которое заключается между УК и всеми собственниками его помещений. Данный документ стоит рассмотреть отдельно, так как он имеет под собой достаточно объемную законодательную базу.

Договор управления

Данный документ может быть заключен лишь с УК, которая имеет разрешение на такую деятельность.

В противном случае, организация не будет соответствовать требованиям, которые установлены законом, и следовательно не имеет права на заключение подобных соглашений.

При его заключении необходимо собрать всех владельцев жилья в этом доме.

Согласно второму пункту, соглашение по управлению домом означает, что УК обязуется:

  • Выполнять свою работу в срок, за установленную плату;
  • Проводить ремонт и обеспечивать содержание общей собственности владельцев помещений;
  • Предоставлять им коммунальные услуги;
  • Проводить другую управленческую деятельность.

Обязанности УК в МКД

При этом, список работ и услуг, которые входят в обязательства УК, должен быть указан в соответствующем соглашении.

Начать выполнение условий соглашения компания должна не позже, чем в течение одного месяца после его подписания. Однако если в соглашении указан иной срок, то УК обязана приступить к работе в течение указанной даты.

Предлагаем ознакомиться  Жалоба на управляющую компанию ЛЕГИОН

За месяц до окончания срока действия договора, УК должна передать всю документацию на данный дом управляющей организации, которая была выбрана. А также УК обязана давать владельцам квартир регулярные отчеты о своей деятельности.

Согласно иным документам, управляющая компания должна содержать в надлежащем состоянии придомовую территорию закрепленного за ней многоквартирного дома.

Придомовой территорией принято считать участок земли, который закреплен за конкретным объектом недвижимости.

Контролировать факт и качество выполнения работ по содержанию данной территории должны жильцы.

А следить необходимо за следующим:

  1. За тем, чтобы УК регулярно выполняла уборку придомовой территории;
  2. Проводила ее озеленение;
  3. Вовремя вывозила все бытовые отходы;
  4. Устанавливала на территории детские площадки, лавочки и прочее.

Деятельность любой структуры базируется на нормативно-правовых актах. Если речь идет о компаниях ЖКХ, к ним относится:

  1. Жилищный кодекс РФ.
  2. Градостроительный кодекс.
  3. Федеральный закон от 30.12.2004 № 210 «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».
  4. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг».
  5. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества».

Кроме того, более детально правила обслуживания многоквартирных домов управляющими компаниями могут быть изложены в решениях местных органов власти.

Основным законом для УК является Жилищный кодекс. Документ имеет высшую юридическую силу. Распоряжения или действия, противоречащие ему, можно обжаловать в надзорных органах или оспорить в суде.

Управляющая организация ЖКХ обладает определенными обязанностями, которые следует неуклонно соблюдать. Как свидетельствует законодательство, к ним следует отнести:

  1. Подготовку дома к очередному сезону.
  2. Предоставление коммунальных услуг, их тарификацию.
  3. Ремонт, замену коммуникаций, счётчиков, систем электросетей и так далее.
  4. Капитальный, косметический сезонный ремонт.
  5. Благоустройство дворовой территории, подъездов, лифтов, уборку участка.
  6. Предоставление отчётности жильцам, выставление счетов за коммунальные услуги.

Данный перечень далеко не исчерпывающий. Конкретизация обязанностей осуществляется в договоре между УК и потребителями.

Коммунальные фирмы проводят ряд мероприятий, направленных на нормальную эксплуатацию МКД. Стоит перечислить следующие обязанности управляющих организаций по содержанию общего имущества:

  • создание условий, которые соответствуют нормам пожарной и общей безопасности жильцов дома;
  • проверка общедомовых имущественных ценностей для выявления их повреждений;
  • ремонт самого дома и общедомового имущества с целью поддержания их оптимального состояния;
  • мероприятия, направленные на подготовку МКД к холодам;
  • устранение аварийных ситуаций и их последствий;
  • поддержание работоспособности сетей и коммуникационных систем внутри дома;
  • обеспечение чистоты в подъездах: уборка и санитарная обработка;
  • благоустройство придомовых участков, их озеленение и так далее;
  • своевременный вывоз мусора и ТБО;
  • монтаж общедомовых учётных устройств и их правильная эксплуатация.

Функции УК направлены на то, чтобы обеспечить потребителям коммунальных услуг комфортные условия проживания.

В процессе эксплуатации МКД нередко возникает необходимость в его ремонте. Эти работы выполняет коммунальная организация или привлеченный ею подрядчик.

Ремонт многоэтажных домов бывает двух видов – текущий и капитальный.

Текущий ремонт МКД управляющей компанией

Первый подразумевает поддержание надлежащего технического состояния зданий. Капитальный ремонт – это качественная модернизация эксплуатационных показателей сооружений. Он требует привлечения солидных ресурсов и рабочей силы.

Упомянем обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту:

  • обеспечение безопасного проживания жильцов, сохранение архитектурного вида здания;
  • проверка имущества МКД. Проводится до и после отопительного сезона, а также в случае аварийных ситуаций;
  • текущий и капитальный ремонты;
  • инспектирование качества внутридомовых сетей, по которым транспортируются коммунальные ресурсы;
  • уборка придомовых территорий, подъездов, если первые относятся к имуществу строения.

УК может провести текущий ремонт сразу после выявления дефектов или разработать и утвердить письменный график работ на определенный промежуток времени.

Предоставление коммунальных услуг – одна из основных функций коммунальных организаций. Вот что входит в обязанности ЖКХ по обслуживанию дома:

  1. Сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ).
  2. Выявление расхитителей энергоресурсов.
  3. Налаживание сотрудничества с коммунальными предприятиями-поставщиками услуг. Также сюда относят заключение договоров и перерасчет сумм за услуги ненадлежащего качества.
  4. Хранение технической документации на дом.
  5. Регистрационный учёт жильцов.
  6. Организация собраний собственников.
  7. Информирование потребителей о внесениях изменений в тарифы на ЖКУ.

По закону УК должна собирать средства за предоставление услуг, решать организационные вопросы.

Главные обязанности и зона ответственности по содержанию многоквартирных домов?

Свою эффективность подтвердила система, в которой управляющая компания предоставляет жителям МКД коммунальные услуги, проводит ремонт и другие мероприятия для нормального функционирования помещений. Надежный контролер УК – жильцы.

Но чтобы определить, справляется ли она со своими полномочиями, нужно знать права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов.

Делегирование полномочий по управлению многоквартирным домом (МКД) специальной организации – это один из способов организации контроля за общим имуществом владельцев объектов недвижимости в здании. Другой формой такого управления является создание товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Многоквартирный дом является системой из нескольких объектов недвижимости, которые могут принадлежать как физическим, так и юридическим лицам, а также муниципалитету.

Функции УК в МКД

При этом квартиры или коммерческие помещения в здании являются отдельными объектами, каждому из них присвоен свой кадастровый номер, и каждый из них зарегистрирован в реестре недвижимого имущества за собственником.

При этом нельзя говорить о том, что одному из собственников принадлежит, к примеру, лестница, а другому лифт. Доля каждого из владельцев есть в любом общедомовом имуществе. Измеряется она соразмерно количеству квадратных метров, принадлежащих гражданину или организации, а выражается в весе голоса при распоряжении общей собственностью.

Учитывая то, что владельцев объектов недвижимости в здании, как правило, много, при этом решения, касающиеся общего имущества, они должны принимать сообща, наладить их взаимодействие между собой достаточно тяжело.

По этой причине законодательством предусмотрено несколько способов управления общим имуществом жильцов в многоквартирных домах, одним из которых является делегирование полномочий УК (управляющей компании) посредством договора за определенную плату.

Одной из основных и главнейших функций подобной организации является обеспечение комфортного проживания собственников в здании. Однако не редки случаи, когда организация своими обязанностями пренебрегает. Зачастую УК пользуется тем, что жильцы в доме не знают, какие именно обязанности относятся к компетенции подобных компаний, вследствие чего не могут эффективно отстаивать свои права.

Управляющая компания – это юридическое лицо, организация, которая посредством заключения договора с собственниками объектов недвижимости в доме осуществляет управление их общим имуществом и обеспечение их комфортными условиями для проживания.

Обязанности и полномочия управляющей компании зависят от ее вида. Можно выделить следующие категории УК:

  1. Управляющую. Это организация, которая занимается только управлением общедомовым имуществом. В ее обязанности, к примеру, не входят работы по поддержанию санитарного и технического состояния дома в нормальном виде. Собственники квартир в подобных случаях заключают соглашения с другими компаниями для делегирования этих функций.
  2. Гибридную компанию. В спектр полномочий этой организации входят обязанности по управлению общедомовым имуществом, а также по поддержанию здания в нормальном техническом и санитарном состоянии. Помимо этого, она оказывает услуги коммунального и иного характера.
  3. Эксплуатационную. Эти компании оказывают эксплуатационные услуги, а также следят за нормальным санитарным и техническим состоянием многоквартирного дома. Осуществляют деятельность на основании договора непосредственно с жильцами или с товариществом собственников жилья.

Таким образом, спектр обязанностей и ответственности управляющих компаний разнится, в зависимости от их вида. Однако, независимо от типа, все они должны осуществлять свою деятельность в соответствии с действующим в Российской Федерации законодательством.

Законы РФ предъявляют серьёзные требования к деятельности УК. Но, как показывает практика, к сожалению, ни одна компания не выполняет свои функции и обязанности надлежащим образом.

Каждый собственник должен чётко знать что должна делать УК бесплатно и требовать их выполнения в полном объёме.

Кто контролирует выполнение функций УК и ее деятельность, мы рассказывали тут, а из этого материала вы узнаете, как бороться с бездействием управленцев.

УК должна проводить работы по ремонту и эксплуатации:

  1. обслуживать, устанавливать, заменять измерительные счётчики общедомового потребления;
  2. поддерживать техническое состояние объекта с целью безопасного проживания;
  3. Как обязать управляющую компаниюпроводить операции, связанные с энергосбережением;
  4. собирать и хранить энергосберегающие лампы, которые подлежат утилизации;
  5. проводить осмотры имущества и своевременно устранять выявленные неполадки и дефекты;
  6. вывозить твёрдые бытовые отходы;
  7. своевременно осуществлять подготовку к сезонным периодам;
  8. обязанности по соблюдению санитарных норм ( содержание мест общего пользования и придомовых территорий);
  9. устранять аварии, возникшие на внутридомовом оборудовании;
  10. поддерживать техническое оборудование в исправном состоянии для качественного предоставления ЖКУ жильцам;
  11. соблюдать меры пожарной безопасности.

О том, какие функции должна выполнять УК, мы более подробно рассказывали в этой статье.

  1. поддержание взаимоотношений с поставщиками, подрядчиками и иными лицами, с которыми взаимодействует компания;
  2. сбор и хранение технических документов;
  3. собирать и передавать поставщикам оплату за предоставленные ресурсы;
  4. выявлять лиц, которые незаконно пользуются ЖКУ (электроэнергия);
  5. вести регистрационный учёт жильцов дома;
  6. проводить собрания всех жителей многоквартирного дома (МКД) с целью предоставления отчёта о проделанной работе (ежегодно);
  7. своевременно оповещать собственников об изменениях, связанных с тарифами на предоставляемые услуги.

Управляющие организации обязаны предоставлять отчётность собственникам жилья по любому возникшему вопросу. Если жильцы пожелают сверить корректность расходов средств, то они могут сформировать официальный запрос с просьбой предоставления отчёта по работе (например, за 6 месяцев) и перенаправить документ в УК.

Предлагаем ознакомиться  Признаки фирмы однодневки Определяем Проверяем

О том, как собственнику в МКД получить от УК необходимые данные и каким образом регламентируется порядок раскрытия информации, узнаете здесь.

Управляющая компания должна проводить очень широкий перечень работ в многоквартирном доме, иначе за бездействие её могут привлечь к ответственности. Ответственность перед законом управляющая компания несет, такую же, как и любая организация. Это может быть, как административная, так и уголовная ответственность.

Основными надзорными органами, которые следят за выполнением работы УК в настоящий момент является Государственная жилищная инспекция и прокуратура. В меньшей мере, но также различными полномочиями по проверке компаний обладают органы местного самоуправления, пожарный надзор, Роспотребнадзор, полиция и другие.

Каждая из этих организаций имеет право наложить существенный штраф как на должностное, так и на юридическое лицо за невыполнение требований действующего законодательства. Главная проблема — это доказать, что нарушение имело место быть.

Несколько слов здесь можно сказать и о лицензировании управляющих организаций. После того, как появилась обязанность управляющих организаций получить лицензию, в случае неудовлетворительной работы организации появилась возможность и лишать их этой лицензии. И вроде бы это должно повлиять на улучшение предоставления жилищно-коммунальных услуг.

Но не будем здесь особо об этом распылятся, так как полномочия в этом есть только у Государственной жилищной инспекции и только в судебном порядке. Лишать лицензий направо и налево никто не собирается, в первую очередь потому что, если дом останется без управления, хотя и временном, то кто даст гарантию, что другая УО не будет осуществлять управление ещё хуже.

Вся работа управляющей компании закреплена различными законодательными актами. Используя их умело можно добиться выполнения всех видов работ в многоквартирном доме. Но нельзя забывать, что от активности каждого собственника дома зависит благополучие всего дома.

data-full-width-responsive=»true»

Полномочия УК

У управляющей организации есть не только обязанности. Она, например, имеет право:

  1. Требовать от владельцев жилья своевременной, полной оплаты предоставленных ЖКУ, а при выявлении нарушений сроков платежей – выставлять должникам пени.
  2. В заранее обговоренное время получать доступ в квартиру для проведения осмотра, проверки коммуникаций, проведения их ремонта.
  3. Проверять не реже раз в полгода корректность и достоверность передаваемых жильцами показаний счётчиков.
  4. Заключить договор с ресурсоснабжающей организацией на поставку электроэнергии, воды, газа.
  5. Если это не противоречит законодательству, ограничивать потребителей в коммунальных услугах.
  6. Информировать о незаконных способах эксплуатации жилья, общих нежилых площадей.
  7. Использовать резервные средства для выполнения ремонтных работ.
  8. Требовать возмещения убытков, которые возникли по вине жильцов или исполнителей работ.

Чтобы разобраться, имеет ли право управляющая компания выполнять определенное действие, следует изучить актуальное законодательство и положения заключенного договора.

Основные функции УК

На коммунальную организацию возложено множество функций. Она:

  • выступает посредником в поставке ресурсов;
  • обслуживает дом;
  • осуществляет ремонт;
  • поддерживает хорошее техническое состояние оборудования;
  • представляет собственников жилья перед РСО;
  • является единым исполнителем коммунальных услуг перед владельцами квартир.

Фактически УК выполняет те же функции, что возлагались на участки ЖКО. Некоторые изменения были вызваны временем, организация приобрела большую независимость.

Очевидно, что ни один многоквартирный дом не сможет нормально существовать без слаженного обслуживания, контроля состояния коммуникаций и систем, ухода за придомовым участком.

Недовольство работой УК – распространенное явление. Часто жильцы жалуются, что компания недобросовестно выполняет свои обязанности, например, проводит некачественный капитальный ремонт балконов. В результате пренебрежения состоянием оборудования возникают неустойки и случаи завышения тарифов.

В этой ситуации можно обращаться в разные инстанции:

  • суд;
  • прокуратуру;
  • местную администрацию;
  • контролирующие структуры – Роспотребнадзор, жилищную, пожарную инспекцию и так далее.

Точно определить, в какой орган подавать заявление, поможет юрист – специалист в сфере жилищного права. Но для начала стоит постараться решить конфликт мирным путем и обратиться к руководству коммунальной фирмы.

Для этого нужно составить письменную претензию, детально описать в ней ситуацию и объяснить, в чём заключается ненадлежащее предоставление услуг. С полученным ответом можно отправляться в вышестоящие надзорные структуры.

В суд и прокуратуру обычно обращаются с серьезными нарушениями. Как показывает практика, коллективная жалоба эффективнее обращения одного жильца.

Что не относится к обязанностям УК

Претензия к управляющей компании МКД

Если потребители услуг четко представляют, какие обязанности возложены на коммунальщиков, а какие – нет, у них реже будут возникать вопросы вроде того, кто должен ремонтировать домофон, обеспечивать охрану территории и так далее.

Как правило, в договоре прописываются дополнительные обязанности УК. Если соответствующих пунктов нет, фирма не проводит некоторые мероприятия по уходу за придомовой территорией:

  • обрезку деревьев;
  • обустройство клумб и газонов;
  • ремонт дорожек.

Также УК не предоставляет услуги типа работы консьержа, охраны парковки, установки на территории МКД камер видеонаблюдения.

О договорах, заключённых с юридическими лицами

Юридические лица, которые имеют в собственности помещение в МКД, могут договариваться о поставке и оплате жилищно коммунальных услуг не с УК, а напрямую с предприятиями-поставщиками, то есть непосредственными исполнителями.

Услуги по содержанию общедомового имущества и прилежащей территории, которыми пользуются юридические лица, оплачиваются абсолютно по такому же принципу, как и у физических лиц. Основанием служит составленное и подписанное соглашение на предоставление услуг.

Если на общем собрании МКД путём голосования было принято решение о введении дополнительных услуг, то юридические лица обязаны также оплачивать такие услуги на общих основаниях.

Расчёты с УК юридическим лицом могут осуществляться как наличными средствами, так и безналичным способом.

Как заставить управляющую компанию работать и выполнять свои обязанности?

Жильцы дома вправе защищать свои права в случае недобросовестного исполнения управляющей компанией установленных законом и договором обязанностей или при превышении ею своих полномочий. Причинами недовольства жильцов МКД чаще всего становятся такие действия УК:

  1. Как обязать управляющую компаниюНедобросовестное исполнение обязанностей по предоставлению коммунальных услуг.
  2. Неправильный подсчёт потребляемых услуг. Управленцы часто завышают цифры потреблённых энергоресурсов и разницу попросту присваивают.
  3. Необоснованное завышение тарифов. Получив права обслуживания дома, некоторые компании решают обогатиться за счёт жильцов.

    В идеале все тарифы должны обсуждаться и приниматься на общем собрании собственников.

    На практике уведомления о размерах платы за услуги устанавливаются заочно, так как на собраниях присутствуют единицы. Влиять на формирование размера платы не представляется возможным.

  4. УК, не поставив в известность жильцов, сдаёт общедомовые квадратные метры и кладёт в собственный карман арендную плату.

Как бороться с УК и где найти на них управу?

Как показывает практика, существует множество однотипных проблемных ситуаций, возникающих при общении собственников жилья и управляющих компаний. Опишем самые распространенные из них.

Нарушения в этом случае могут быть связаны с завышением тарифов или невыполнением отдельных обязательных условий. То есть с жильцов взимается необоснованно высокая плата, а зачастую они оплачивают услуги, которые вообще управленцами не выполняются.

Многие жильцы сталкиваются с проблемой неработающих лифтов, мусоропроводов, неосвещённых или грязных подъездов, разбитых стёкол или неработающих на лестничных клетках батарей. При этом, за не предоставляющиеся на самом деле услуги, УК продолжает начислять немалые суммы.

Нередки также случаи, когда УК вносит коррективы в тарифы на оплату тепла, электроэнергии, водоснабжения и канализации. Завышает цифры потребляемых услуг. Разница естественно оседает на счетах компании.

Обратите внимание! Все описанные случаи являются административными нарушениями, и вы можете сообщить об этих фактах в соответствующие органы.

Предварительно, самостоятельно или с помощью специалистов, изучите нормативы ценообразования, проверьте правильность расчётов оплаты, осмотрите приборы учёта в доме, оцените их состояние и правильность установки, сделайте замеры напора воды, температуры горячего водоснабжения. Если тарифы на услуги не соответствуют закону, действуйте.

Начать следует с подачи коллективной или индивидуальной жалобы непосредственно руководству УК. Подав заявление, получите на своём экземпляре подпись лица, принявшего его и ждите ответа в течение следующих двух недель.


Свежие комментарии
    Рубрики
    Adblock detector