28.06.2020     0
 

Как подготовить свою квартиру к сдаче в аренду


Шаг первый. Исследуем рынок

Перед сдачей квартиры нужно исследовать рынок аренды жилья и сделать хотя бы минимальный анализ конкурентов.

Изучая основные сайты по аренде недвижимости обратите внимание на цены, фотографии квартир, текст объявлений, какая мебель и бытовая техника есть в квартире.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

На цену аренды влияет не только качество ремонта. Стоимость определяется местоположением, качеством и состоянием самого дома, транспортной доступностью и ещё целым рядом факторов. Желательно сопоставить уровень цен на жилье с расположением квартиры в вашем городе/районе и наличием в ней мебели и бытовых приборов. Также вы, скорее всего, знаете, к какому типу относится ваша квартира: эконом-класс, бизнес-класс или люкс.

В совокупности проведённое вами исследование поможет определить не только арендную цену квартиры, но и нарисует портрет потенциальных арендаторов.

Шаг второй. Готовим квартиру к сдаче

Вот несколько практических советов о том, как подготовить квартиру к сдаче в аренду посуточно:

  • Сделать косметический ремонт. Настоятельно не рекомендуется осуществлять дорогостоящую отделку сдаваемого помещения для того, чтобы не жалеть потом о потраченных деньгах. Люди, которые заселяются во временное жилье, никогда не будут обращаться с ним так же бережно, как с собственным. К тому же нужно быть готовыми освежать ремонт в сдаваемой квартире примерно раз в один-два года;
  • Купить необходимый набор бытовой техники. Приветствуется наличие холодильника, микроволновки, стиральной машины, утюга, телевизора. Все это не обязательно должно быть новым, многие вещи можно купить с рук;
  • Приобрести мебель. Лучше всего ставить в сдаваемую квартиру прочную мебель: кровать, обеденный стол, стулья, гладильную доску, шкаф и тумбу. Количество единиц мебели зависит от числа комнат в квартире. На кухне, само собой разумеется, должен быть кухонный гарнитур;
  • Отказаться от всевозможных ковров, половичков и коврового покрытия. С ними будет много мороки при уборке, а выглядеть они будут после нескольких жильцов неприглядно. Оставить можно резиновый коврик в ванной, он хорошо моется, и коврик у входной двери.
  • Запастись несколькими наборами постельного белья и полотенец. Их придется менять после каждого клиента. На каждого человека, снимающего в данный момент квартиру, должно быть минимум по два полотенца: банное и для рук. При желании можно добавить к этому комплекту полотенце для ног;
  • Не забыть про подушки и одеяло. Кровать должна быть застелена пледом. Эти вещи нужно подобрать по размеру так, чтобы их легко было постирать в стиральной машине. Ведь на них могут оставаться пятна от предыдущих арендаторов, которые для новых жильцов будут выглядеть очень непривлекательно;
  • Отдельно подумать о Wi-Fi роутере или выделенном интернете. Не забыть оставить клиенту пароль от Wi-Fi;
  • Позаботиться о посуде. Чайник, кастрюли, сковородки, тарелки, разделочная доска, ложки, вилки и ножи не обязательно должны быть новыми, но без сомнения должны быть чистыми. Еще один совет, не стоит использовать тарелки и кружки белого цвета. Их сложнее будет отмыть от въевшихся пищевых пятен;
  • Если есть возможность оснастить сдаваемую квартиру посудомоечной машиной, феном и кабельным телевидением, это существенно поднимет стоимость такого жилья;
  • Сделать уборку в квартире, ведь чистота – одно из основных условий для этого бизнеса. Прибираться также придется после каждого клиента, поэтому при обустройстве квартиры стоит избегать разнообразных мелочей, как лишних пылесборников;
  • Определить место в квартире, к примеру, небольшой шкафчик, или отдельную полку, где будут храниться принадлежности для уборки, запасные комплекты белья и полотенец, запас туалетной бумаги, мыла и чистящих средств. Это избавит арендодателя от необходимости возить каждый раз все эти вещи с собой. Шкафчик обязательно должен быть с замком, чтобы арендаторы не имели туда доступа;
  • После каждого клиента и перед сдачей квартиры следующему нужно проверять исправность сантехники, безопасность электрических розеток, рабочее состояние электрических приборов. Все это позволит предупредить возможные неполадки, а также избежать недовольства арендаторов.

И еще один список мелочей, с которыми арендатор почувствует себя как дома. От такого любой клиент не только обязательно в следующий раз приедет в эту же квартиру, но и, несомненно, посоветует ее своим знакомым:

  • В шкафу можно повесить несколько вешалок разного размера для различных видов одежды. Если человек заселяется не на один день, очень удобно будет развесить вещи на плечики, а не оставлять их в сложенном состоянии в сумке;
  • У кровати поставить небольшую тумбочку, либо повесить полочку, на которую можно будет положить мобильник, часы или книгу;
  • Прикроватная лампа или ночник обеспечит уютную романтическую атмосферу. Опять же некоторые любят почитать перед сном;
  • На кухне можно оставить чай, кофе, сахар, соль, перец, макароны и какие-нибудь крупы. Стоит это недорого, а многие клиенты будут очень благодарны;
  • Положить в ванную одноразовые туалетные принадлежности. Не всегда люди берут с собой средства личной гигиены, поэтому их наличие в ванной очень даже приветствуется. Чтобы сэкономить, можно купить большие бутылки шампуня, геля для душа и жидкого мыла, а потом разлить их по небольшим флаконам;
  • Повесить зеркало в прихожей. У каждого есть привычка перед выходом осматривать себя в зеркале, поэтому становится немного дискомфортно, когда нет возможности это проделать.

Когда квартира сдается посуточно, через нее проходит огромное количество жильцов с различным отношением к вещам, с разными целями заселения, поэтому в данном бизнесе никак не обойтись без убытков от порчи имущества или даже воровства. Вот почему лучше вовремя предпринять определенные предупредительные меры:

  • При сдаче квартиры посуточно предпочтение лучше отдавать приезжим: командировочным, студентам-заочникам или туристам. В этом случае, чаще всего получается сдать жилье на более, чем одни сутки. К тому же клиенты из местного населения снимают жилплощадь в основном для проведения вечеринок, романтических или дружеских коллективных встреч. Такое использование квартиры определенно повлечет за собой больший беспорядок и вероятную порчу имущества;
  • Еще на этапе подготовки квартиры следует убрать все ценное, унести легко бьющиеся вещи и, по возможности, прикрепить к стенам бытовую технику, чтобы у жильцов не было соблазна захватить ее с собой;
  • Избежать возможной порчи имущества помогает акт приема-передачи квартиры с описью находящихся там вещей. Своеобразной страховкой также служит договор аренды с указанием паспортных данных квартиросъемщика;
  • Самый надежный способ защитить свое имущество – страхование. Минус в данном случае в том, что многие страховые отказывают в страховке такого вида бизнеса, либо предлагают повышенные расценки для оформления договора;
  • Некоторые арендодатели при сдаче жилья берут залог. С одной стороны, он является гарантией компенсации возможных издержек, с другой стороны, многих клиентов отпугивает такое условие;

Данные советы арендодателям существенно уменьшат вероятность возникновения неприятностей от собственных арендаторов.

Как подготовить квартиру к приёму новых жильцов?

Предлагаем ознакомиться  На все ли мопеды нужны права

Как подготовить свою квартиру к сдаче в аренду

Если говорить про квартиру эконом-класса, то главное — сделать её презентабельной, но не переборщить с ремонтом, потому что ваши затраты могут ещё долго не окупиться.

Первое, что нужно сделать, — это вынести весь хлам. Затем проверьте сантехнику и электрику: этим вы обезопасите и себя, и вашего арендатора от возможных проблем. Давно не меняли обои? Линолеум никуда не годится, а на потолке разводы от давнишних протечек? Меняйте!

Обязательно отмыть, отутюжить и надраить до блеска всё, что можно, — пусть блестит и сверкает!

Меблируйте квартиру самым необходимым и не забудьте про бытовые приборы: холодильник, стиральную машину, телевизор. Но помните, если вы сдаёте бюджетную квартиру и поставите в неё дорогущую бытовую технику, то арендная плата вырастет ненамного. А вот если жильцы сломают вашу суперэлектронику, то вы понесёте значительные убытки.

Если в квартире остались какие-то из ваших личных вещей, то лучше заберите их. Оплатите все имеющиеся долги по коммуналке, отключите городской телефон или хотя бы «восьмёрку».

Если же разговор идёт о квартире более высокого класса, то желательно привести её в полный порядок. Таким образом вы повысите её статусность и сможете найти подходящих жильцов.

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Определяем стратегию

Квартиры под долгосрочную и краткосрочную аренду отличаются. В первых придется оборудовать полноценную кухню и много мест для хранения. Для сдачи на краткий срок достаточно будет половины гарнитура и одного шкафа. Если вы рассчитываете на гостей города — клиентов Airbnb, квартира должна быть яркой и запоминающейся.

Люди, которые снимают жилье на год и больше, предпочитают нейтральную цветовую гамму без броских акцентов. Они будут создавать уют для себя сами.

Помните о деталях. Если вы готовы сдавать жилье арендаторам с животными, лучше сразу подыскать рулонные шторы. А если согласны, что в квартире будут курить, ищите хорошую вытяжку со сменными фильтрами.

Как подготовить свою квартиру к сдаче в аренду

Чем больше спальных мест в квартире, сдающейся на короткий срок, тем больше денег она принесет. Традиционный минимум даже для однушки — кровать и раскладной диван.

Если есть возможность поставить полноценную кровать — ставьте. Пусть она занимает больше места, но для набегавшегося туриста станет синонимом счастья. Наличие нескольких спальных мест в квартире под сдачу подразумевает, что гостям нужно обеспечить хотя бы минимальную приватность.

Есть несколько способов отгородить кровать, не создавая стен: мобильная перегородка-штора; широкая рулонная штора, закрепленная на потолке; полустенок — перегородка до середины стены.

Шаг третий. Делаем фото квартиры

Выбор квартиры начинается именно с фотографий, поэтому этот шаг крайне важен. То, какими снимками вы сопровождаете своё объявление о сдаче квартиры, во многом определяет, как быстро вы найдёте квартирантов. Нужно очень грамотно показать плюсы сдаваемой квартиры. Не настаиваю на профессиональных фото, за которые придётся платить деньги. Но при желании вы и сами сможете сделать отличные снимки.

Перед тем, как делать фотографии, ещё раз окиньте квартиру взглядом, создайте уют. Сделайте так, чтобы вам самому захотелось снять вашу квартиру! Фотографировать лучше в солнечную погоду. Не скупитесь, делайте много снимков, хороших и разных. Не забудьте про ванную с туалетом, кухню и коридор. Чем больше качественных и красивых фото вы добавите к своему объявлению, тем легче жильцам будет принять решение и снять именно вашу квартиру!

Если вы хотите сделать в квартире под сдачу интерьер, который выглядит дорого, обратите внимание на распродажные образцы мебели и света — предметы с экспозиции можно купить с 50–70%-ной уценкой.

Предлагаем ознакомиться  Прекращение договора страхования

Еще один дизайнерский фокус — кастомизация. Так, если недорогие кухонные фасады из ламинированного ДСП дополнить изящными ручками, мебель будет выглядеть вдвое симпатичнее. Отлично смотрятся шкафы из гипсокартона с обычными жалюзийными дверцами из строительного гипермаркета.

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности. Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника). Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Выяснить нюансы?

Если арендаторы намерены жить в вашей квартире больше 90 дней, у вас есть два пути:

  1. Оформить им временную регистрацию.
  2. Сообщить в Управление по вопросам миграции МВД, что у вас проживают граждане без регистрации по месту пребывания.

Если этого не сделать, вам грозит штраф в 2–3 тысячи рублей или в 3–5, если речь идёт о Москве. Исключение — если у квартирантов есть постоянная регистрация в этом же регионе. Тогда делать ничего не нужно.

Временная регистрация очень облегчает жизнь арендаторам. Проще получить медицинскую помощь, найти работу и так далее. А собственнику практически ничего не стоит её сделать: достаточно сходить с квартиросъёмщиком в МВД и подтвердить ваше согласие или оформить соответствующую бумагу у нотариуса.

Есть нюансы относительно квартиросъёмщиков с детьми. Арендатор с временной регистрацией может оформить её и для своих детей — уже без вашего согласия. Но это позволяет им только проживать в квартире, пока не закончится срок временной регистрации. Так что есть смысл в том, чтобы этот период совпадал с указанным в договоре аренды.

Число зарегистрированных жильцов может повлиять на размер квартплаты: вырастут счета за электричество, газ и воду, но только если нет счётчиков. Если они есть, ничего не изменится.

Для собственника временная регистрация практически не имеет значения — до тех пор, пока не начнутся проблемы. Если придётся разбираться с арендатором в суде, это будет подтверждением, что человек действительно проживал в квартире.

Платить налоги

Ежегодно до 30 апреля необходимо подавать в налоговую службу декларацию по форме 3‑НДФЛ. В ней вы указываете все доходы за предыдущий год, в том числе и деньги от сдачи квартиры. Необходимо приложить договор аренды и документы, подтверждающие получение средств, — расписки или выписку из банка.

Как подготовить свою квартиру к сдаче в аренду

Учтите, что, если плата за коммуналку включена в стоимость аренды, с этой суммы тоже придётся платить НДФЛ. Так что есть смысл в договоре разделить эти два платежа и принимать их двумя переводами.

Настраиваем яркость

В большинстве квартир под «долгую» сдачу основной фоновый цвет — белый, чуть реже — серый. Ахроматические оттенки сочетаются с любыми другими цветами. Более того, они их подчеркивают. Поэтому, когда вы захотите поменять диван, текстиль или еще что-то яркое в квартире, интерьер не превратится в тыкву.

Квартиры под краткосрочную сдачу обычно выглядят ярче, чем под долгосрочную. Но и они не должны быть захламленными — обилие чужих вещей психологически сковывает человека.

Шаг четвёртый. Составляем объявление

Наша цель — написать отличное объявление о сдаче квартиры в аренду. Практически шедевр. Для этого указываем в объявлении все плюсы. И подробнее. Обязательно напишите, если делали ремонт. Балкон, раздельный или совмещённый санузел, площадь кухни — всё это должно быть отражено в объявлении. Чтобы не изобретать велосипед, выберите штук пять лучших, на ваш взгляд, объявлений, размещённых на сайте.

Ваше объявление в идеале должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Оно должно быть таким, чтобы жильцы не только захотели снять вашу квартиру, но захотели срочно схватить телефон и позвонить вам, боясь, что квартиру уведут у них из-под носа.

Как подготовить свою квартиру к сдаче в аренду

Когда составите объявление, не забудьте проверить текст на грамматические ошибки и опечатки.

Советую размещать объявление на топовых сайтах. Все они на слуху. Если сомневаетесь, спросите знакомых или коллег, какими базами они пользуются в поисках квартиры или для сдачи своей. Не нужно размещать объявление на десятках сайтов. Обычно хватает размещения на нескольких рейтинговых ресурсах.

Предлагаем ознакомиться  Могут забрать авто если оно оформленно на человека у которого долги перед судебными приставами

Обычно мы не платим деньги за подачу объявления. Но, как показывает практика, при нынешнем состоянии рынка аренды жилья стоит размещать платные объявления. Скорость сдачи квартиры в этом случае увеличивается в разы.

Да, и не забудьте про фото! Лучшие. И побольше.

Шаг шестой. Общаемся по телефону

И вот вы дождались первых звонков. Разговаривайте спокойно и уверенно. Не только сами отвечайте на вопросы, но и уточняйте информацию о потенциальных жильцах. Возможно, вас что-то не устроит в квартирантах уже в процессе телефонного разговора, так зачем тогда время тратить на осмотр квартиры? Обязательно поинтересуйтесь составом и количеством жильцов.

Если вас и потенциальных арендаторов всё устраивает, договаривайтесь о просмотре квартиры.

По моему опыту встречи лучше назначать примерно на одно время с разницей в 10–20 минут сразу нескольким квартирантам. Приходят на встречу далеко не все. Представляете, как бывает обидно, когда тратишь время, приезжаешь, а никто не появился? Так что не стесняйтесь: это рынок. Я вас уверяю, жильцы точно так же договариваются на один день сразу с несколькими хозяевами квартир и выбирают то, что им подойдёт.

Какие выбрать материалы?

Отделочные материалы в квартире под сдачу должны быть антивандальными, недорогими и главное — легко обновляемыми. Оптимальный вариант для стен — флизелиновые или виниловые обои под покраску, для пола — ламинат и керамогранит, для потолка — моющаяся краска на водной основе. Дерево с текстилем пачкаются быстрее.

Как подготовить свою квартиру к сдаче в аренду

Если квартира сдается посуточно, можно отказаться от верхней линии шкафов в пользу полок — съемщики вряд ли будут хранить обоз припасов и наборы кастрюль.

Не обязательно тратиться на полноценные шкафы для хранения вещей — обычные или встроенные. Полки и рейлинги можно спрятать за плотной шторой в цвет стены. Например, используя под хранение вещей часть длинного коридора.

Отделка. Линолеум, ПВХ-плитка и виниловый пол — самые прочные и износостойкие напольные материалы. Обращайте внимание на класс покрытия и выбирайте антивандальные и офисные варианты.

Краска — вариант более практичный, чем обои, но под краску нужно поверхность еще выровнять, а на этот пункт в смете готов выделить средства не каждый арендодатель. Если остановились на обоях, выбирайте рельефные, под покраску. После того, как жильцы съедут, переклеить можно только подпорченные места, а стену покрасить. 

С грязью в «мокрых» зонах на полу справится даже бюджетный керамогранит, в ванной — однотонная матовая плитка (можно скомбинировать с краской). Оптимальный вариант для фартука — квадратная белая плитка плюс темная затирка: это опрятно, гигиенично и по-европейски.

Сантехника. Не тратьтесь на унитаз и умывальник, бюджетные модели почти не уступают по долговечности дорогому санфарфору. Откажитесь от капризной в уходе акриловой ванны, износостойкий вариант — чугун. Оптимально вложиться в смесители, сифоны и трубы: простые, но качественные модели помогут избежать потопа и прослужат долго.

Бытовая техника. Выбирайте лаконичные модели холодильников, плит и духовок без электронных примочек и спецпрограмм. В итоге они и оказываются самыми долговечными.

Свет. Натяжной потолок плюс встроенные светильники — экономичный и практичный вариант. А бра или торшер из ИКЕА квартиранты и сами купят на свой вкус.

Шаг седьмой. Показываем квартиру

Желательно прийти чуть раньше потенциальных арендаторов. Проветрить квартиру, распахнуть шторы или включить свет, добавить приятную музыку — создать ощущение тепла и уюта.

Если арендаторы вам приглянулись, сделайте так, чтобы они влюбились в вашу квартиру. Не ходите за ними молча, только отвечая на вопросы. Говорите, показывайте, рассказывайте короткие истории, связанные с квартирой, приводите аргументы в свою пользу. Сами старайтесь понравиться. Другими словами, будьте хорошим продавцом самого себя!

Если посетители не готовы сразу принять решение, не бурчите себе под нос что-нибудь нечленораздельное: по собственному опыту знаю, что многие из тех, кто ушёл, потом возвращаются.

И, напоследок, пара советов, как представить квартиру будущим арендаторам так, чтобы она выглядела более выигрышно по сравнению с другими возможными вариантами:

  • Для размещения объявления о сдаче жилья посуточно необходимо сделать качественные фото всех имеющихся в квартире комнат. Фотографировать желательно при наилучшей освещенности помещения. Делать это следует из угла комнаты, чтобы показать визуально большее пространство. Если подъезд дома, в котором сдается квартира, чистый и ухоженный, можно сделать и его фото. Хороший вид из окна, если таковой имеется, тоже будет плюсом;
  • Перед показом квартиры, кроме уборки, нужно проследить за тем, чтобы помещение было хорошо проветрено, ведь посторонние запахи могут негативно повлиять на решение потенциального клиента. Можно приобрести автоматический освежитель для комнат с ненавязчивым ароматом;
  • Во время показа все шторы должны быть открыты, если на улице день. Так помещение выглядит визуально более просторным и светлым, что придает соответственно значительной привлекательности сдаваемой квартире.

При сдаче квартиры посуточно, как и в любом другом бизнесе стоит помнить, что от степени удовлетворения клиентов будет зависеть ощутимая часть продвижения дела. В то же время важно соблюдать разумный баланс между затратами на удобство арендаторов и получаемой прибылью.

Как показать квартиру в наиболее выгодном свете

Часто съемным квартирам для ощущения уюта не хватает толкового освещения. Проблема даже не в том, что единственной люстры недостаточно, а в том, что централизованный свет — это неудобно.

В идеале каждая зона в комнате — для отдыха, работы, приема гостей или вечернего чтения — должна иметь свой источник света. Способов децентрализовать свет без штробления есть несколько: токопроводы, шинные системы, светодиодные ленты, LED-светильники на батарейках. Наконец, торшеры — настольные и напольные. И откажитесь от плотных темных портьер в пользу светлого тюля или римских штор — помещение сразу станет светлее.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Для квартир, сдающихся посуточно, лучше выбрать жалюзи на окна и шторы-блэкаут — многие гости любят поспать днем после тяжелого вечернего отдыха.


Свежие комментарии
    Рубрики
    Adblock detector