13.04.2020     0
 

Приостановление договора аренды нежилого помещения


Законы и нормативные акты

Права и обязанности сторон соглашения об аренде основываются на Гражданском кодексе РФ. Срок соглашения и право отказа от него указаны в ст. 610 ГК РФ.

Право на расторжение договора по желанию арендодателя и юридические основания установлены ст. 619 ГК РФ, по инициативе арендатора — ст. 620.

Также обоснования указываются в ст. 450 ГК РФ, кроме того расторжение может быть основано на других законах и подзаконных актах РФ.

Аренда жилья частным лицом считается наймом, права и обязанности сторон уточнены в гл. 35 ГК РФ. Расторжение договора найма описано в ст. 687 ГК РФ. В этой же статье указываются основания расторжения, сроки и ответственность сторон.

Подписание соглашения

В процессе действия договора аренды нежилого помещения иногда возникают ситуации, при которых необходимо расторжение заключенной договоренности.

Результатом такого расторжения фактически становится прекращение аренды помещения и освобождение снимаемого помещения арендатором с полным возвращением всех имеющихся в нем вещей и ценностей, предоставленных арендодателем на время пользования.

Заключение любого договора обуславливает возникновение определенных прав и обязанностей у каждой из сторон сделки. Не исключение и арендный договор.

Но если что-то “пошло не так”, и одна из сторон решила расторгнуть сделку, необходимо знать, на основании каких причин разрешается осуществлять односторонний отказ от исполнения договора.

Под расторжением контракта в одностороннем порядке понимается возможность контрагента прекратить действие договора без обращения в суд и без заключения соглашения о расторжении.

То есть стороне арендных правоотношений, имеющей такое право, достаточно изъявить свою волю установленным законом или договором способом – например, путем отправки контрагенту уведомления о расторжении.

 как минимум за 3 месяца  при аренде недвижимости
 как минимум за 1 месяц  при аренде движимого имущества

Норма в отношении сроков является диспозитивной – то есть стороны могут указать в соглашении и иные сроки направления уведомления. К примеру, прописать, что уведомление нужно отправлять за 6 месяцев до фактического расторжения или за 1 год.

Если же арендный контракт заключен на определенный срок, “просто так” отказаться от договора не получится. Необходимо наличие веского основания, предусмотренного в законе (ч. 2 ст. 450, ст. 619 или ст. 620 Кодекса) или в договоре сторон.

Таким образом, единственная возможность (в разрезе арендных отношений) отказаться от договора в одностороннем порядке –направить уведомление контрагенту за 3 месяца (при условии, что срок аренды не ограничен).

Как оформить

Если стороны заключили бессрочный арендный контракт, и у одной из них возникло желание разорвать правоотношения, следует придерживаться следующей тактики:

  • направить уведомление контрагенту за 3 месяца (если арендуется недвижимость) или за 1 месяц (в случае аренды движимой техники);
  • по прошествии указанного срока, вернуть имущество арендодателю в состоянии, указанном в договоре сторон и в ст. 622 Кодекса.

Никаких дополнительных действий предпринимать не следует – обязательства сторон будут автоматически прекращены по истечении указанного 3-месячного или 1-месячного срока. Документов также никаких подписывать не нужно (кроме акта передачи).

Арендодатель может досрочно прекратить договор при наличии оснований, предусмотренных в ст. 619 Кодекса, арендатор – ст. 620 Кодекса. Перед обращением в суд нужно обязательно провести претензионную работу – в противном случае, иск не будет принят.

Образец договора аренды части земельного участка в 2018 году вы можете найти по ссылке.

На основании ст. 622 Кодекса, по окончании действия арендного контракта арендованное имущество должно быть возвращено обратно арендодателю в состоянии, в котором оно было на момент передачи, с учетом адекватного износа.

Если же соответствующая плата не покроет всех убытков арендодателя, связанных с просрочкой, он также может требовать компенсации всех понесенных убытков.

Даже если соглашением сторон за просроченный возврат предусмотрена неустойка, арендодатель не теряет своего права на компенсацию убытков, причиненных невозвратом, сверх суммы такой неустойки.

Отметим, что чем больше сведений о состоянии имущества будет внесено в передаточный акт, тем меньше проблем возникнет в будущем при возврате недвижимости по окончании срока действия договора.

Регистрация

По смыслу ст. 450.1. Кодекса, односторонний отказ от выполнения обязательств осуществляется:

  • той стороной, которой договором или законом предоставлено такое право;
  • путем направления уведомления об отказе контрагенту в срок, определенный законом или договором.

Здесь же сказано, что контракт прекращается с того момента, как контрагент получит соответствующее уведомление.

В силу ст. 609 Кодекса, договор аренды подлежит госрегистрации в случаях, если:

  • хотя бы одна из сторон – юридическое лицо;
  • или срок аренды более 1 года.

В таком случае стороны обязаны зарегистрировать договор в Росреестре, на основании чего будет внесена соответствующая запись в ЕГРН о наличии обременения в виде аренды.

В качестве подтверждения заинтересованное лицо может предоставить в Росреестр копию уведомления, свидетельствующего о прекращении правоотношений. В сроки, указанные в ст. 16 ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости”, регистрационная запись будет погашена.

Особенности

Рассмотрим некоторые особенности прекращения арендных правоотношений в разрезе частных случаев.

Земельного участка

Основные положения об аренде земельных участков содержатся в ст. 22 ЗК РФ. Однако ничего конкретного по поводу расторжения там не сказано. Таким образом, сторонам при осуществлении данной процедуры необходимо руководствоваться общими требованиями, указанными в Кодексе.

Приостановление договора аренды нежилого помещения

Норма статьи свидетельствует о том, что земельный участок является полноправным объектом аренды. К таким правоотношениям применимы все положения Кодекса в отношении аренды недвижимого имущества.

А это значит, что расторжение договора аренды участка земли в одностороннем порядке, как и в случае с недвижимостью, может быть осуществлено в 2-х случаях:

  • если время аренды не определено в договоре, и при условии уведомления контрагента об отказе выполнения обязательств;
  • если такое право дано одной из сторон непосредственно самим контрактом.
 если арендодатель  собственник территории, арендатору передается право аренды участка
 если арендодатель не является владельцем  арендатор получает право использования

Таким образом, после одностороннего расторжения контракта у арендатора теряются права не только аренды здания, но и соответствующего участка земельной территории, на котором расположена постройка.

Нежилого помещения

В отношении нежилых и жилых помещений действуют унифицированные правила аренды. Кодекс не выделяет отдельно жилые и нежилые строения, приводя для всей недвижимости единые нормы закона.

А это значит, что действуют все те же положения:

  • односторонний отказ допускается в случае наличия соответствующего пункта в договоре;
  • или если срок аренды не ограничен, а контрагенту было направлено уведомление как минимум за 3 месяца (если в соглашении не указан иной срок для уведомления).

Отказ от исполнения обязательств, если такое право действительно существует, уже сам по себе предполагает внесудебный порядок. Вовлечение суда в этот процесс не требуется – согласно ч. 2 ст. 450.1.

Однако Кодексом установлены некоторые основания, при которых арендатор или арендодатель имеют право требовать досрочного расторжения заключенного на определенный срок договора.

Соответствующие основания установлены в ст. 619 и 620 Кодекса. Сторона, чьи права были нарушены, обязана сначала направить контрагенту письмо-предупреждение об устранении нарушений, и лишь затем отправлять уведомление о расторжении.

Полностью без суда удастся решить проблему в следующих случаях:

  • если стороны обоюдно решат расторгнуть сделку;
  • если у одной из сторон есть основания для досрочного расторжения, предусмотренные ч. 2 ст. 450, ст. 619 и 620, но контрагент устранил нарушения после получения письменного предупреждения;
  • также внесудебный порядок возможен, если в договоре есть соответствующее условие.

К примеру, стороны могут указать, что невнесение арендатором арендной платы более 2 раз подряд не будет являться основанием для предъявления уведомления о расторжении и последующего обращения в суд.

Или установят, что при задержке возврата имущества по окончании срока договора арендатор не выплачивает арендодателю каких-либо компенсаций вообще.

Итак, расторжение арендного контракта в одностороннем порядке может осуществляться при бессрочной аренде и при условии уведомления контрагента в сроки, указанные в ст. 610 Кодекса.

Также односторонний отказ от обязательств может быть предусмотрен условиями контракта. Заключение дополнительных соглашений в таком случае не требуется – правоотношения прекращаются после получения контрагентом соответствующего уведомления.

Ответственность арендодателя за досрочное расторжение договора аренды рассматривается на этой странице.

Достоинства нового Гражданского кодекса в сфере регулирования договорных отношений во многом определяются тем, насколько эффективно он обеспечивает стабильность конкретного договора. Нельзя допускать, чтобы заключенный договор, который реально исполняется сторонами или хотя бы одной из сторон, вдруг по воле одной из сторон прекращал свое действие.

Предлагаем ознакомиться  Как расторгнуть зарегистрированный договор дарения

В Кодексе как общее правило установлена презумпция, в соответствии с которой основанием изменения или расторжения договора является соглашение сторон (ст. 451). Однако ГК, другими законами и договором может быть предусмотрено иное.

К примеру, в отдельных случаях Кодекс признает право одной стороны отказаться от исполнения договора. Существует соответствующая норма и применительно к аренде недвижимости: согласно п. 2 ст.

610 ГК каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив о своем решении другую сторону за три месяца. Возможность отказа от исполнения здесь обусловлена особым характером условия о сроке.

Этот принцип, однако, не исключает право контрагента обратиться в суд с требованием о признании договора действующим, то есть оспорить соблюдение другой стороной процедуры прекращения договора.

Правомерность одностороннего изменения договора, одностороннего отказа от договора, осуществленных одной из сторон, может быть предметом оценки суда при рассмотрении иных вытекающих из этого договора требований (например, требований о понуждении к реальному исполнению договора, о взыскании штрафных санкций и возмещении убытков за неисполнение, ненадлежащее исполнение договора и т.п.).

Действующее гражданское законодательство, прямо допуская возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды зданий, помещений, заключенных на неопределенный срок, не лишает стороны права на расторжение такого договора в судебном порядке. Как правило, сторона прибегает к такому способу, когда она намерена доказать недобросовестность контрагента, либо имеет к последнему претензии имущественного характера.

Положение о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства, закрепленное ст. 310 ГК, сообразуется с тем, что участники гражданского оборота имеют обязанности, вытекающие из запретительных норм права.

Характеризуя эту группу обязанностей, В.П.

Грибанов писал: «Это общие обязанности, касающиеся любого участника гражданского оборота, независимо от того, является ли данный субъект управомоченным или обязанным лицом в гражданском правоотношении» [1].

По общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Однако далее следует изъятие, касающееся предпринимательских отношений: стороны, являясь профессиональными участниками соответствующего вида деятельности, вправе предусмотреть такие случаи и в договоре, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Предполагается, что «предприниматели — достаточно знающие, опытные люди, и если одна из сторон идет на то, чтобы дать другой возможность в ходе осуществления договора в одностороннем порядке от него отказаться, то она знает и понимает, что она делает.

Возможно, она идет на это потому, что что-то за это получает в каких-то других условиях договора: в цене, сроках, еще в чем-то» [2].

Для одностороннего изменения договора, одностороннего отказа от исполнения договора достаточно уведомления об этом другой стороны. Согласия второй стороны на изменение, расторжение договора, а также обращения с соответствующим требованием в суд в таких случаях не требуется.

Договор считается измененным или расторгнутым с момента получения другой стороной уведомления либо по истечении срока предупреждения, установленного законодательством, если иной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либо законодательством.

Необходимо различать односторонний отказ от исполнения обязательства от одностороннего расторжения договора по требованию одной из сторон.

В п. 2 ст. 450 ГК предусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда:

— когда другой стороной нарушены условия договора и эти действия могут быть квалифицированы как существенное нарушение, то есть нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;

— в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Следует заметить, что толкование положений Кодекса о существенном нарушении обязательства требует серьезного анализа правоприменительной практики, складывающейся в отдельных сферах деятельности с участием различных субъектов и с учетом конкретных фактических обстоятельств исполнения договорных обязательств. В последнее время из общего договорного права выделяются нормы, которые регулируют договорные отношения между профессиональными коммерсантами и потребителями. Законодатель вынужден признать, что общее договорное право не дает рядовому гражданину адекватных средств защиты против крупных компаний. Поэтому требуется предоставление потребителям дополнительных правовых и процессуальных гарантий охраны их интересов во взаимоотношениях с крупными юридическими фирмами, включая возложение на последних дополнительных обязанностей.

Практическое применение названного положения не может не вызвать определенных затруднений и ввиду отсутствия подходов к определению таких базовых понятий, как «характер обязательства», «условия оборота» и т.п.

Применительно к существенному нарушению предлагается оценить соотношение ущерба к ожидаемому результату.

«По этой причине вполне возможно удовлетворение требования о расторжении договора при нарушении, незначительном по размеру ущерба, и равно отказ в удовлетворении такого же требования, несмотря на то, что ущерб оказался весьма значительным.

Решение суда зависит лишь от того, является ли действительно существенной разница между тем, на что вправе была рассчитывать сторона, заключая договор, и тем, что в действительности она смогла получить» [3].

В отличие от Основ гражданского законодательства и Основ законодательства об аренде Гражданский кодекс ввел специальные основания досрочного расторжения договора судом по требованию арендодателя (ст. 619). Это когда арендатор:

— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

— существенно ухудшает имущество;

— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

— не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В свою очередь по требованию арендатора договор может быть расторгнут судом в случаях, когда:

— арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

— переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки неисправности при заключении договора;

— арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

— имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для его использования (ст. 620 ГК).

Одновременно в названных статьях предусмотрено, что договором могут быть установлены и другие основания досрочного его расторжения.

При этом они могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора или арендодателя.

В качестве одного из вариантов в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного внесения арендатором арендной платы в установленный срок.

В литературе и правоприменительной практике возник вопрос о соотношении специальных оснований расторжения договора аренды и общих оснований, предусмотренных п. 2 ст. 450 ГК.

Одна группа авторов исходит из способа реализации требований кредитора, полагая, что расторжение договора аренды по специальным основаниям возможно только в судебном порядке, в то время как основания расторжения договора, включая аренду, по п.2 ст. 450 могут быть предусмотрены договором [4].

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

  • По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  • В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
  • По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Предлагаем ознакомиться  Что такое и зачем используют акцепт банка?

Арендатор вправе расторгнуть договор в отношении нежилого помещения при наличии следующих оснований:

  • Арендодатель (владелец имущества или же арендатор, если заключается договор субаренды) так и не передал нежилое помещение в пользование арендатора.
  • Имеются недостатки в помещении, которые не были оговорены в договоре – но которые препятствуют возможности пользоваться им по назначению.
  • Капитальный ремонт, если обязанность его производить лежит на арендодателе, не производится в нужные сроки.

Приостановление договора аренды нежилого помещения

Возможны и иные обстоятельства, оговоренные заранее и закреплённые в договоре.

В свою очередь арендодатель тоже имеет право прервать досрочно отношения с арендатором , если имеется какое-то из этих условий:

  • Арендатор использует помещение не по назначению. Применительно к нежилой недвижимости это может означать, например, использование её для проживания граждан.
  • В результате действий стороны, снимающей помещение, происходит его разрушение или же существенное ухудшение свойств.
  • Невыплата сумм, оговоренных договором, случившаяся не менее двух раз подряд.
  • Не был произведён капитальный ремонт, если обязанность эта лежит на арендаторе.

Как и в предыдущем случае, стороны могут оговорить и иные случаи, когда арендодатель вправе расторгнуть договор.

Расторжение и прекращение договора аренды – как кажется на первый взгляд, аналогичные понятия и смысл у них вроде одинаковый. Поэтому часто возникает недопонимание данных терминов. В обеих ситуациях прекращается действие арендного договора. В двух этих понятиях есть различия. Расторжение договора аренды – это его прекращение ранее обозначенного срока действия. Оно может произойти как в одностороннем порядке, так и с согласия обеих сторон договора – и арендатора и собственника.

Прекращение договора – это его окончание, которое возникает самопроизвольно и связано, к примеру, с истечением срока действия данного договора. Если в документе изначально были указаны сроки, скажем, 2 года, то по истечении двух лет он автоматически прекращает своё действие. Итак, можно резюмировать, что расторжение договора аренды совершается по причине, а прекращение — самопроизвольно при окончании срока действия соглашения. Если в первом случае можно заключить новый договор, то во втором его нужно продлевать.

Нежилого помещения

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Договор может быть аннулирован по инициативе нанимателя в одностороннем порядке, при этом обоснования могут быть указаны в самом тексте соглашения, либо опираться на законодательство РФ.

При несогласии контрагента с расторжением, наниматель вправе расторгнуть соглашение через суд.

В судебном порядке

При наличии юридических оснований и отказе контрагента в аннуляции договора наниматель может осуществить досрочное прекращение соглашения в судебном порядке.

Перед подачей иска необходимо пройти ту же процедуру, что и при разрыве соглашения по обоюдному согласию:

  • составить и передать контрагенту уведомление о расторжении договора,
  • дождавшись указанного в уведомлении срока предложить заключить соглашение о расторжении.

При отказе наймодателя заключить соглашение или дальнейшем требовании платежей, наниматель должен обратиться в судебные органы по месту жительства с иском о принудительном расторжении договора найма.

При согласии сторон они могут аннулировать соглашение в удобный для них срок.

Для этого стороны заключают соглашение о расторжении, в котором указывается конкретная дата аннулирования договора.

В соглашении можно указать пункт, что оно является актом приема-передачи квартиры, либо такой акт составляется позднее перед прекращением действия договора.

В случае отсутствия претензий у сторон друг к другу и подписания соглашения и акта приема-передачи, договор прекращает свое действие, а стороны освобождаются от юридической ответственности друг перед другом.

Если соглашение было заключено на неограниченный срок, то арендатор может расторгнуть его без согласия противоположной стороны.

Для этого он должен предупредить о своем намерении арендодателя за 1 месяц, а в случае коммерческого найма — за 3 месяца.

Уведомление передается лично с пометкой о вручении во втором экземпляре либо отсылается заказным письмом.

По истечению этих сроков арендатор считается свободным от обязательств по договору.

Основания досрочного расторжения договора аренды

Основания преждевременного прекращения по ст. 450 ГК РФ

https://www.youtube.com/watch?v=vSjwoNZ7B9U

Основания преждевременного прекращения по ст. 450.1 ГК РФ

Основания преждевременного прекращения по ст. 451 ГК РФ

Особые основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора (ст. 620 ГК РФ)

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя: особые основания

Расторжение аренды, заключенной на неопределенное время

Приостановление договора аренды нежилого помещения

Все основания для досрочного расторжения договора аренды (далее — ДА) можно разделить на 2 группы:

  • общие, относящиеся ко всем видам договоров (ст. 450, 450.1 и 451 ГК РФ);
  • особые, относящиеся только к ДА. 

Особые основания для досрочного разрыва ДА, в свою очередь, можно поделить на 3 группы:

  • дающие право на досрочный разрыв арендатору (ст. 620 ГК РФ);
  • дающие право на досрочный разрыв арендодателю (ст. 619 ГК РФ);
  • основания для досрочного разрыва ДА, заключенного на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ). 

Другое деление оснований досрочного расторжения ДА — это деление:

  • на основания, позволяющие прервать ДА, обратившись в суд;
  • основания, позволяющие прекратить ДА во внесудебном порядке. 

Еще 1 деление оснований досрочного прерывания ДА — это деление:

  • на основания, позволяющие расторгнуть ДА в одностороннем порядке;
  • основания для прекращения ДА по соглашению сторон. 

ДА может быть прекращен по соглашению сторон во внесудебном порядке в любой момент, если это не запрещено законом или ДА. По инициативе арендатора ДА может быть по решению суда прекращен в случаях, если:

  • арендодатель допустил существенное нарушение ДА;
  • такая возможность предусмотрена законом или ДА. 

Приостановление договора аренды нежилого помещения

Существенное нарушение — это нарушение, при котором арендатор несет убытки столь значительные, что лишается большей части того, на что рассчитывал, когда подписывал ДА.

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения.

— когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

Расторжение договора аренды нежилого помещения: условия, сроки, порядок

— когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

— когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

— когда арендатор существенно ухудшает имущество;

— когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

— когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

Приостановление договора аренды нежилого помещения

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным.

При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны.

Предлагаем ознакомиться  Договор на временную прописку образец

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Как именно расторгается зарегистрированная сделка

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке в 2018 - земельного участка, нежилого помещения, регистрация

В том случае, если договор изначально заключался на срок от года и выше, он подлежит государственной регистрации. В этом случае порядок его расторжения будет особым.

Куда обращаться

Сама по себе процедура прекращения арендных отношений будет в этом случае такой же, как у краткосрочного или пролонгируемого договора.

Однако тот факт, что аренда прекратилась, необходимо дополнительно зафиксировать в ЕГРН в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Для этого арендодатель должен обратиться в Росреестр с заявлением о погашении записи в ЕГРН об обременении в виде аренды.

  • напрямую в местный офис Росреестра;
  • в МФЦ («Мои документы» или аналогичный);
  • онлайн через портал «Госуслуги» (если имеется подтверждённый аккаунт заявителя, физического лица);
  • с помощью Почты России, направив нотариально заверенное заявление и пакет документов.

Чтобы аннулировать запись в ЕГРН о регистрации договора аренды, потребуется:

  1. Заявление.
  2. Если расторжение договора состоялось досрочно по соглашению сторон – подписанные обеими сторонами экземпляры дополнительного соглашения о прекращении аренды (не менее двух штук), а также заявление о его регистрации.
  3. Акт приёма-передачи объекта от арендатора к арендодателю.
  4. Документы арендодателя:
  • для физического лица – паспорт;
  • для юридического – заверенные копии регистрационных документов и доверенность на представителя либо паспорт директора, если он подаёт документы лично.

Сроки и стоимость

Если регистрируется только прекращение аренды, то госпошлина в силу пп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ не платится: речь будет идти только о снятии обременения.

Приостановление договора аренды нежилого помещения

Изменения в ЕГРН будут внесены:

  • при обращении напрямую в Росреестр (лично или через онлайн-сервис) — в течение 3 рабочих дней;
  • при подаче заявления через МФЦ – в течение 5 рабочих дней;
  • при направлении документов по почте – 3 рабочих дня, но отсчитываться они будут с момента получения письма.

Порядок расторжения

Нежилого помещения

Если прекращение сделки происходит в судебном порядке, то дальнейшая процедура во многом будет зависеть от того, кто будет выступать сторонами договора.

Так, если аренда оформлена между обычными гражданами, то спор будет рассматривать районный суд по месту проживания ответчика (арендодателя).

Когда же сторонами договора найма являются предприятия или индивидуальные предприниматели, то дело о расторжении сделки слушает арбитраж.

Причем, это может быть как арбитражный суд по адресу регистрации ответчика, так и тот судебный орган, который стороны указали в договоре аренды.

Если речь идет об арбитражном судопроизводстве, то перед иском арендодателю нужно предъявить претензию по поводу расторжения договора. Она рассматривается один месяц. И если в течение этого времени стороны не придут к компромиссу, то подается иск в арбитражный суд.

Независимо от того, куда адресуется исковое заявление, в себе оно должно содержать:

  • название суда;
  • данные об арендаторе и арендодателе;
  • суть договора аренды и его основные условия;
  • причины, по которым арендатор хочет прекратить отношения;
  • содержание исковых требований.

К иску прилагаются копии договора аренды, а также всех тех доказательств, подтверждающих необходимость его расторжения. Также необходим и документ по внесению госпошлины (ориентироваться следует на ставки, установленные НК РФ по искам неимущественного характера). По результатам слушания дела в суде первой инстанции выносится решение о расторжении договора, которое может быть обжаловано в апелляцию в месячный срок.

При этом в документе рекомендуется структурно отразить следующие сведения:

  • Наименование документа — «Допсоглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения», с указанием места и даты составления бумаги, а также ее номера.
  • Персональные данные арендодателя и арендатора. Для юридических лиц — это их полные наименования плюс информация о государственной регистрации в соответствующем статусе. Для физических лиц — это их паспортные данные плюс информация о месте проживания.
  • Какой именно контракт (с указанием его номера) расторгается (признается недействительным) и с какой даты это происходит.
  • Указание на акт приема-передачи, по которому передается помещение.
  • Отсутствие претензий друг к другу.
  • Дата с подписями сторон.

Число экземпляров соглашения должно соответствовать числу участников арендного контракта, который расторгают. При заключении сделки по аренде нежилого помещения более чем на год ее участникам необходимо совместно обратиться в Росреестр для внесения информации о прекращении прав пользования помещением в ЕГРН.

Как именно расторгается зарегистрированная сделка

Куда обращаться

Одним из самых популярных видов арендных и схожих с ними отношений является наём жилья. По сути, он отличается от аренды лишь тем, что нанимателем может быть исключительно физическое лицо: организации получают доступ к жилью (например, для проживания своих сотрудников) исключительно в порядке аренды. Рассмотрим порядок, в котором будут расторгаться договора аренды и найма применительно к жилью.

Нежилого помещения

Как долго ждать ответа на уведомление

Прекращение договора аренды здания, сооружения и нежилого помещения

В отличие от аренды, для найма жилья не предусмотрено правило о том, что наймодатель непременно должен письменно уведомить нанимателя о том, что условия договора нарушаются и требуется исправить нарушения. Такая ситуация не обязательна, но возможна – особенно в случаях, когда это требование стороны зафиксировали в тексте договора.

Однако ст. 687 ГК указывает, что если наниматель желает прекратить отношения, он вправе это сделать – но лишь при условии, что в срок не позднее 3 месяцев до даты предстоящего расторжения предупредит об этом наймодателя. Предупреждение должно быть сделано в письменном виде.

В этом коренное отличие договора найма от аренды. Для аренды недвижимости тоже есть возможность отказаться от дальнейших отношений по сделке в одностороннем порядке, но лишь в случае если договор был заключён на неопределённый срок. Наём же позволяет нанимателю прекратить правоотношения когда угодно, предварительно уведомив наймодателя.

Когда расторгнуть отношения желает наниматель, законодательство вообще ничего не говорит о том, что на уведомление должен быть получен ответ. По сути, ч. 1 ст. 687 ГК РФ нужна лишь для того, чтобы у наймодателя было время подстраховаться и подыскать другое лицо, желающее воспользоваться жильём.

Однако возможна ситуация, когда стороны условились, что владелец жилья сначала предупреждает жильца о допущенном нарушении и даёт время на то, чтобы исправиться. В этом случае в самом договоре должно быть указано, в какой срок наниматель должен дать ответ либо принять необходимые меры. Если же в договоре такого условия нет, будет действовать правило о «разумном сроке». Им будет считаться время, которое достаточно для того, чтобы дать ответ или же исправить допущенные нарушения.

Некоторые арендодатели предусматривают в договоре возложение на арендатора обязанности по уведомлению арендодателя о расторжении договора за определенный срок. Какие последствия наступают для арендатора, не выполнившего договорное условие о заблаговременном уведомлении об одностороннем расторжении?

Судебной практике известны случаи, когда с арендатора, не выполнившего условие договора о заблаговременном уведомлении арендодателя за определенный срок до даты расторжения договора, взыскивались убытки в виде упущенной выгоды, а также неустойка (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.04.

Неустойка — это еще одна уловка со стороны арендодателя, которая может содержаться в договоре аренды (см. Определение ВАС РФ от 15.04.2011 № ВАС-4681/11 по делу № А36-1063/2010).


Свежие комментарии
    Рубрики
    Adblock detector