20.04.2020     0
 

Стандарты оценки недвижимости выписка


1. Основные факты и выводы

Данный Отчет об оценке должен
рассматриваться как цельный документ. Приложения являются неотъемлемой частью
данного Отчета. Структура Отчета соответствует логике проведения процедуры
оценки.

В первом разделе определено задание на
оценку, приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы,
объяснены профессиональные термины и указаны источники использованной
информации. Второй раздел Отчета посвящен анализу собранной информации по
внешним и внутренним источникам; дано описание и характеристика объекта оценки,
приведен анализ рынка;

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Выводы, содержащиеся в данном Отчете,
основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате
исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях, на деловых
встречах, телефонных интервью, в ходе которых нами была получена определенная
информация. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в
соответствующих разделах Отчета.

Исходя из целей оценки, все расчеты были
проведены, а Отчет составлен в соответствии с Федеральным Законом Российской
Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля
1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами
Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля
2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

Определение стоимости осуществлялось с
учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и
непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении
стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход.

Основные факты и выводы приведены в таблице
ниже.

Таблица 1. Основные факты и выводы

Общая информация,
идентифицирующая объект оценки

Объект
оценки – квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: г.
Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

5 комнат. 

Состояние
квартиры – под отделку.
 

На дату
оценки квартира не эксплуатируется.
 

Результаты оценки,
полученные при использовании подходов к оценке

Затратный
подход: не использовался.
 

Сравнительный
подход: 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч)
рублей, без НДС.
 

Доходный подход:
не использовался.
 

Итоговая рыночная
стоимость объекта оценки

27 857 000
(Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без НДС
 

Общая информация

Главная цель любой оценки, вне зависимости от оцениваемого объекта, – определение его стоимости. Эта величина бывает разной: рыночной, кадастровой, инвентарной и так далее.

Оценка стоимости объектов недвижимости – это процесс определения цены предмета, за которую его можно продать в настоящее время / на требуемую дату в прошлом, или с учетом других обстоятельств, например, действующих обременений или обращения взыскания).

Кроме того, процедура оценки также может включать определение стоимости права аренды, сервитута и других вещных прав на недвижимость.

Оценка на недвижимое имущество проводится в отношении разных объектов:

  • земельных участков, независимо от их целевого назначения;
  • сельскохозяйственных паев;
  • квартир, домов и иных видов жилой недвижимости;
  • промышленных и коммерческих помещений;
  • офисных зданий и помещений;
  • торговых помещений;
  • объектов незавершенного строительства;
  • капитальных гаражей, хозяйственных нежилых построек и других объектов, имеющих стоимость.

В общем виде ответ на вопрос, что такое оценка недвижимости, включает в себя анализ:

  • общего состояния экономики в конкретном регионе;
  • индивидуальных характеристик объекта: местоположения, состояния, количественных характеристик, архитектурных особенностей, отделки и так далее;
  • цен на другие объекты с аналогичными качественными и количественными характеристиками.

Такое исследование позволяет установить взаимосвязь принципов, факторов и параметров, которые формируют стоимость оцениваемого предмета. Именно такая формулировка наиболее точно описывает понятие и цели оценки недвижимости.

Более полный анализ сведений позволяет прогнозировать рыночные тенденции, определять динамику роста или падения стоимости и даже определять инвестиционную привлекательность конкретного объекта в будущем.

Стандарты оценки недвижимости выписка

Мало кто из обывателей знаком со спецификой оценочной деятельности. Поэтому неудивительно, что многие задаются вопросом, для чего нужна оценка недвижимости сегодня. Есть несколько причин ее актуальности:

  1. В ряде случаев оценка недвижимого имущества обязательна по закону, например, когда речь идет о сделках с государственной и муниципальной недвижимостью либо когда объекты передаются под залог, например, при получении кредита.
  2. Определение размера налоговых платежей и сборов, оплаты нотариальных услуг, уточнения налоговой базы, если кадастр содержит завышенную цифру.
  3. При оценке объекта недвижимости может устанавливаться не только рыночная, но и инвестиционная стоимость, например, если объект передается в качестве доли в уставном капитале хозяйственного общества.
  4. При разрешении имущественных споров в отношении недвижимости: разделе наследственного имущества или совместной собственности супругов, выплате компенсации и так далее.
  5. Для совершения сделок купли-продажи. Если цена завышена, шансы продать объект сильно снижаются, а заниженная стоимость невыгодна продавцу.

Итак, актуальность оценки недвижимости в современных рыночных условиях бесспорна. Любой объект имеет стоимость до тех пор, пока он присутствует на рынке.

Рыночная среда – основа для формирования цены. Без других объектов и субъектов отношений сама по себе недвижимость не будет иметь стоимости, а значит и ценности для собственника и других лиц. Потому присутствие объекта на рынке – неотъемлемое условие оценки. Без этого недвижимость – это не объем прав, а лишь бетонная конструкция или слой почвы.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Поскольку оценочная деятельность важна для нормального функционирования рынка, она требует отдельного государственного регулирования. Поэтому законодателем была сформирована нормативно-правовая база оценки недвижимости. Она включает в себя:

  • ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ». Закон обсуждает:
    • основы регулирования этой деятельности;
    • отношения, возникающие между сторонами;
    • лиц, которые вправе предоставлять подобного рода услуги;
    • основания для проведения оценочных действий;
    • порядок оформления их результатов;
    • основы контроля оценочной деятельности;
    • правила проведения кадастровой оценки.
  • Федеральный стандарт оценки ФСО № 7, утв. Приказом Минэка № 611 от 25.09.2014. Документ уточняет:
    • объекты оценивания;
    • требования к процедуре оценки;
    • порядок постановки задания оценщику;
    • особенности анализа рыночной информации;
    • использование разных подходов в оценочной деятельности;
    • процедуру согласования результатов, полученных разными способами и подходами и так далее.

Таким образом, ФЗ № 135 определяет правовые основы ведения оценочной деятельности, а стандарт оценки уточняет их, регулируя деятельность оценщиков и других сторон с процессуальной точки зрения.

Кроме того, существуют и другие стандарты оценки. Например, ФСО № 1 определяет общие понятия и подходы в оценочной деятельности, вне зависимости от объекта оценки, в ФСО № 2 зафиксированы основные виды оценок и рассчитываемой на их базе стоимости. В ФСО № 3 уточнены правовые аспекты информационного оформления результатов.

Стандарты и правила оценки могут устанавливаться внутренними нормативными актами саморегулируемых организаций оценщиков, а также договорами об осуществлении оценочной деятельности.

Рассмотрим подробнее, кто имеет право проводить оценку.

Кто проводит оценку

Проведение оценки поручается оценщикам – экспертам, обладающим специальными навыками, образованием, оборудованием и разрешениями. Наиболее полный ответ на вопрос, кто такой оценщик недвижимости, находится в ст. 4 ФЗ № 135. Согласно этому документу, оценщик – это физическое лицо, являющиеся членом саморегулируемой профессиональной организации, обладающее квалификационным аттестатом и застраховавшее свою ответственность в установленном законом порядке.

Оценщик может осуществлять деятельность частным образом или в качестве наемного работника оценочной организации.

Стандарты оценки недвижимости выписка

Тот, кто делает оценку недвижимости, обязан отвечать требованиям ст. 15 ФЗ № 135, в частности:

  • соблюдать требования законодательства об оценке, правила деловой и профессиональной этики;
  • обеспечивать сохранность представленных документов, не разглашать информацию, полученную в результате своей деятельности;
  • хранить копии отчетов в течение не менее трех лет и по требованию представлять их в правоохранительные и судебные органы;
  • осуществлять определение стоимости объекта на основе достоверных сведений, проводить оценку объективно, независимо от требований заинтересованных лиц и так далее.

Обращаем внимание, что с 01.04. 2020 оценщик обязан иметь квалификационный аттестат с хотя бы одним открытым направлением, например, «Оценка в области недвижимости». Он может предоставлять только услуги, перечисленные в документе.

Помимо условий, которым должен соответствовать субъект оценочной деятельности, закон также выдвигает требования, которым должна отвечать сама процедура оценки и информация о результатах ее проведения.

Требования к проведению оценки недвижимости определены Разделом V ФСО № 7, согласно положениям которого:

  • оценка осуществляется исключительно на основании договора между оценщиком и заказчиком;
  • итоговая стоимость определяется на основе актуальной информации, собранной оценщиком;
  • цена может устанавливаться с помощью разных подходов и методов, которые эксперт вправе выбрать самостоятельно. При выборе нескольких подходов их следует согласовать;
  • итоговая стоимость, независимо от ее характера, должна быть выведена в рублях;
  • оценщик составляет отчет, в котором указывается оценочная стоимость объекта недвижимости. Итоговая величина должна быть обоснована, поэтому эксперт в отчете приводит ход своего рассуждения и доказательства в пользу сделанных им выводов.

Если все требования соблюдены, итоговая цена в отчете, согласно ст. 12 ФЗ № 135, признается достоверной, обоснованной и рекомендуется при совершении сделок с объектом.

Размер вознаграждения оценщика

Таблица
2. Исходные данные для проведения оценки

Основание для проведения оценщиком оценки объекта
оценки

Договор на оценку №ОД-01-01 от 12 марта 2010 года,
Задание на оценку (Приложение №1 к Договору на оценку).

Собственник
объекта оценки

Иванов Петр Васильевич, российский паспорт 11 11 111111, выдан 01.01.2001
 г. Москва  ОВД Клязьмино.

Применяемые стандарты оценки

Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами
Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20
июля 2007 года №№254, 255, 256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

Объект оценки

Квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная
по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

Дата осмотра

Осмотр не производился

Дата оценки

19 марта 2010 года.

Цель оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки.

Задачи проведения оценки

Определение рыночной стоимости 
объекта оценки для внесения в уставный капитал

Остаточная
балансовая стоимость

Нет данных.

Номер,
дата составления отчета

№25-03/2010 от 19 марта 2010 года

Форма
отчета

Письменная, полный развернутый отчет

График
проведения оценки

С 18 марта 2010 года по 19 марта 2010 года

Нижеследующие Условия, допущения и ограничения
являются неотъемлемой частью настоящего Отчета.

                       
I.Общие условия

Исходя из нижеследующей трактовки и
договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное однозначное
понимание Сторонами, а также факт того, что все положения, результаты
переговоров и заявления, не оговоренные в тексте Отчета, теряют силу. Настоящие
условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за
подписью обеих Сторон.

                    
II.Общая цель отчета

Настоящий Отчет достоверен в полном объеме
лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный нами
анализ и данные нами заключения не содержат полностью или частично предвзятые
мнения.

                 
III.Положения об
ответственности

Оценщик
утверждает, что проведенная по настоящему договору работа соответствует
признанным профессиональным стандартам, и что привлеченный для ее выполнения
персонал соответствует существующим требованиям.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Оценщик не принимает на себя ответственность
за достоверность предоставленной информации, ответственность за это несет
Заказчик. Оценщик не проводил юридической экспертизы полученных документов и
исходил из собственного понимания их содержания и влияния такового на
оцениваемую стоимость. Он не несет ответственности за точность описания (и сами
факты существования) оцениваемых прав, но ссылается на документы, которые
явились основанием для вынесения суждений о составе и качестве прав на
оцениваемое имущество Заказчика.

Отчет об оценке содержит профессиональное
мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и его не следует
рассматривать в качестве заключения в отношении какой-либо фактической или
предполагаемой сделки, мнения о платежеспособности компании или в качестве
рекомендации по инвестициям.

Оценка объектов недвижимости в  2020  году

Мнение Оценщика относительно рыночной
стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не
принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных,
экономических, юридических и иных условий, которые могут повлиять на величину
рыночной стоимости объекта оценки.

В своих действиях мы поступали как
независимые исполнители. Размер нашего вознаграждения ни в коей степени не
связан с нашими выводами о стоимости оцениваемого объекта.

                 
IV.Дополнительные работы

Согласно положениям договора об оценке, от
нас не требуется проведения дополнительных работ или дачи показаний и
присутствия в суде в связи с имуществом, объектами недвижимости или
имущественными правами, связанными с объектом оценки, если только не будут
заключены иные соглашения.

                    
V.Описание имущества

Оценщик
исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в
соответствии с действующим законодательством. Однако анализ
правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит
за пределы профессиональной компетенции Оценщика и он не несет ответственности
за связанные с этим вопросы.

Согласно
положениям договора об оценке от Оценщика не требовалось проведение технических
экспертиз, Оценщик исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на
величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при
визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению
подобных фактов.

Заказчик не может обеспечить доступ в
помещение, в связи с чем Оценщик основывается на состояние объекта оценки со
слов Заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению.

                 
VI.Особые положения

Предлагаем ознакомиться  Признание сделки и договора купли-продажи квартиры недействительными

Все
иллюстративные материалы использованы в настоящем Отчете исключительно в целях
облегчения читателю визуального восприятия.

Выдержки
из Отчета или сам Отчет не могут копироваться без письменного согласия
Оценщика.

              
VII.Заключительные положения

Мы учитываем ответственное отношение
собственника и должное управление в отношении имущества или имущественных прав.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Данные,
использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных
источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может
гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает
источник информации.

Оценщик
исходил из того, что все необходимые решения законодательных и исполнительных
органов местного или общероссийского уровня существуют или могут быть получены,
или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на объектах, для
которых производились расчеты.

Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и
заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах
ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета.

Объект оценки – к объектам оценки относятся
объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской
Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена объекта оценки — денежная сумма, предлагаемая,
запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или
планируемой сделки.

Стоимость объекта оценки — расчетная величина цены объекта
оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.
Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для
установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки — определяется путем расчета
стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного
оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения
различных подходов к оценке.

Подход к оценке — совокупность методов оценки,
объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность
процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации
определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Актуальность оценки недвижимости в современных рыночных условиях

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения
стоимости) — дата, по состоянию на которую
определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством
Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки
до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за
исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено
иное.

Затраты —  денежное выражение величины ресурсов,
требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную
покупателем за объект оценки.

Наиболее эффективного использования объекта оценки — использование объекта оценки,
при котором его стоимость будет наибольшей.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Срок экспозиции объекта оценки — срок с даты представления на
открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с
ним.

Доходный подход — совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от
использования объекта оценки.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами —
аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный
объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим
характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход — совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для
воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для
создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при
создании объекта оценки материалов и технологий.

Единицы сравнения – некоторые общие для всех
объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы
измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые
корректировке.

Оценка в области недвижимости

Корректировка —  
операция (часто — математическая), учитывающая разницу в стоимости между
оцениваемым и сравнительным объектами, вызванную влиянием конкретного элемента
сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к
объекту оценки».

3. Задание на
оценку

  1. 1.     
    Объект
    оценки:

Квартира,
общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: РФ, г. Москва, ул.
Новикова, д. 123, кв. 918.

 (наименование)

Пятикомнатная
квартира на 11 этаже, состояние – под отделку.

  1. 2.     
    Имущественные
    права на объект:

собственность

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

 (указать какое право:
собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды,
пользования…),

на основании

Рыночная оценка недвижимости

свидетельства
о государственной регистрации права серия 11 АК № 111111 от 01.01.2001 г.

 (указать
правоустанавливающие документы)

  1. 3.     
    Цель
    оценки:

Определение
рыночной стоимости

  1. 4.     
    Предполагаемое
    использование результатов оценки

Для
внесения в уставный капитал

  1. 5.     
    Ограничения,
    связанные с использованием результатов оценки

Результат
оценки достоверен только в целях вышеуказанного предполагаемого использования (пункт
4 Задания на оценку).

  1. 6.     
    Вид
    стоимости:

Рыночная стоимость.

  1. 7.     
    Дата
    оценки:

19 марта 2010г.

  1. 8.     
    Срок
    проведения оценки:
     

5 (Пять) рабочих дней с даты
оплаты услуг или с даты предоставления всех необходимых сведений и документов
для проведения оценки, в зависимости от того, какая дата наступила позднее.

  1. 9.     
    Допущения
    и ограничения, на которых должна основываться оценки:

    1. 1.       В процессе подготовки отчета об
      оценке, Оценщики исходят из допущения о достоверности предоставленных
      Заказчиком документов.
    2. 2.     
      Копии предоставленных
      документов соответствуют оригиналам.
    3. 3.     
      Ответственность
      за законность получения и достоверность предоставленных Заказчиком
      документов несет Заказчик.
    4. 4.      От Исполнителя и Оценщиков не
      требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу
      составленного отчета об оценке или оцененного имущества, кроме как на основании
      отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
    5. 5.      Отчет об оценке предназначен для
      Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с
      целью, не предусмотренной назначением настоящей оценки. Использование
      результатов отчета об оценке по другому назначению будет некорректно.
    6. 6.      Исполнитель обязуется обеспечить
      конфиденциальность информации, полученной от Заказчика, и содержащихся в отчете
      об оценке выводов.
    7. 7.      При проведении оценки предполагается
      отсутствие каких-либо факторов, помимо оговоренных в отчете, влияющих на
      стоимость оцениваемого имущества. На Исполнителях не лежит ответственность по
      обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
    8. 8.      Ни Заказчик, ни Оценщики не могут
      использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором
      об оценке и настоящим Заданием на оценку.
    9. 9.     
      Мнение
      Оценщиков относительно полученных результатов оценки действительно только на
      дату оценки, Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие
      изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут
      повлиять на стоимость объекта оценки.

10.  Прочие допущения и ограничения,
обусловленные спецификой конкретного объекта оценки, выбранными методами оценки
и прочими факторами, приведены в п. 5 Отчета.

11.  Заказчик не может обеспечить доступ в
помещение, в связи с чем Оценщик основывается на состояние объекта оценки со
слов Заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению.

  1. 10.      
    Нормативные акты и стандарты, используемые при составлении
    Отчета

Федеральный
Закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации». Федеральные стандарты оценки: ФСО № 1 (утв. приказом № 256 от
20.07.2007 г.), ФСО № 2 (утв. приказом № 255 от 20.07.2007 г.) и ФСО № 3 (утв.
приказом № 254 от 20.07.2007г.).

Разновидности оценок

Рыночная оценка недвижимости – самый распространенный вид оценочных действий, осуществляемых в РФ в частном порядке. Она предполагает определение наиболее вероятной цены, за которую объект оценки может быть отчужден на конкретный момент, в том числе в прошлом.

Важные условия рыночной оценки:

  • на рынке присутствуют конкурентные объекты;
  • стороны сделки располагают необходимыми данными, в том числе о ситуации на рынке, и действуют в своих интересах;
  • цена является разумной, а платеж имеет денежное выражение;
  • объект представлен на открытом рынке;
  • стороны заключают сделку по своей воле, покупать/продавать они не обязаны;

Помимо рыночной, существуют и другие основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости:

  • Инвестиционная. Определяется выгодой, которую может получить инвестор. Включает в себя расчет предполагаемой доходности и ставки капитализации, рассчитанной для конкретного вкладчика.
  • Ликвидационная. Максимальная цена, которую владелец получит при ликвидации предприятия/объекта или его вынужденном отчуждении.
  • Кадастровая. Определяется методами массовой оценки, из-за чего имеет большую погрешность. Является по закону обязательной, проводится под контролем Росреестра.
  • Страховая. Цена, которую владелец получит в качестве возмещения при наступлении страхового случая. Оценка стоимости недвижимости для целей страхования осуществляется при покупке полиса. По ней рассчитываются страховые суммы, проценты, размер вознаграждения страховщику и так далее.
  • Остаточная – цена на момент проведения оценки с учетом естественного и другого износа.

Подходы при оценивании

Оценка объектов
недвижимого имущества предусматривает использование трех подходов для расчета их
стоимости, которые традиционно установились практикой независимой оценки и
которые вошли в Стандарты профессиональной деятельности в области оценки
недвижимости: затратный, рыночный и доходный.

Оценщик может
не использовать некоторые подходы, но в этом случае Оценщик должен обосновать
отказ от использования того или иного подхода.

В настоящем Отчете при
оценке стоимости объекта оценки Оценщиком был использован сравнительный подход.

Затратный
подход
основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, и
исходит из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в
которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение
аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без
существенных задержек.

Стоимость строительства
аналогичных объектов не является основным ценообразующим параметром на рынке
недвижимости, так как представляет собой лишь долю в рыночной стоимости,
величина которой зачастую в большей степени зависит от других экономических
факторов (баланса спроса и предложения, местоположения, условий и времени
продажи, физических характеристик и т.п.).

Объект оценки представляет
собой помещения. Во избежание больших погрешностей при расчете и выделении доли
в общих затратах (строительство здания), приходящейся на оцениваемый объект,
затратный подход не применялся.

Сравнительный подход к оценке
недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными
объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной
предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является
наличие развитого рынка недвижимости. При оценке рыночной стоимости офисных
помещений  сравнительным подходом Оценщик
использовал метод сравнительного анализа продаж.

Данный метод подразумевает
изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые
наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих
корректировок для приведения объектов аналогов к оцениваемому объекту.

Доходный подход представляет собой
процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости
непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов,
которые принесет данная недвижимость.

Объект оценки
– пятикомнатная квартира в новостройке, без отделки. Оценщик проанализировал
рынок аренды жилой недвижимости г. Москвы.

Расчеты при оценке недвижимости

Исходя из
полученных данных, можно сделать вывод, что квартиры аналогичной планировки (5
и более комнат, площадью около 200 и более кв.м) относятся к жилью бизнес-класса.
При этом, в предлагаемых в аренду квартирах бизнес-класса сделан дизайнерский
ремонт. То есть сдача квартиры в аренду в текущем состоянии невозможна.

Вместе
с тем, определить стоимость ремонта квартиры также крайне сложно, поскольку
стоимость дизайнерского ремонта значительно колеблется. Таким образом, Оценщик
счел возможным отказаться от применения доходного подхода, поскольку любые
расчеты в рамках доходного подхода будут носить излишне гипотетический характер
и способны ввести в заблуждение потенциальных пользователей Отчета.

Заключительным
элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки
является согласование результатов, полученных с помощью использованных
подходов, которое заключается в определении преимуществ и недостатков каждого
из подходов (с учетом цели и назначения оценки) и, тем самым, получении единой
стоимостной оценки.

В соответствии с п. 11 ФСО № 1, утв. Приказом Минэка № 297 от 20.05.2015, существует ряд подходов к оценочным действиям, причем назначение оценки недвижимости предполагает выбор одного или сразу нескольких. Среди них выделяют:

  • Доходный. Применяется чаще всего, поскольку устанавливает наиболее вероятную цену, которую получит выгодоприобретатель с учетом рисков. Будучи прогнозным подходом, может иметь большую погрешность, ведь никто не в состоянии достоверно предсказать состояние рынка в долгосрочной перспективе.
  • Затратный. Предполагает изучение стоимости создания существующего объекта. Цена определяется как выражение, необходимое для строительства аналогичной недвижимости.
  • Сравнительный. В его основе лежит определение цены, рассчитанной с учетом стоимости аналогичных или похожих объектов, информация о которых опубликована в открытых источниках. Используется, когда проводится оценка ликвидационной стоимости, а также рыночной, кадастровой и других.

У каждого из указанных подходов свои методы. Их выбор и комбинирование оценщик делает самостоятельно, учитывая поставленные перед ним цели и задачи. В итоговом отчете он должен обосновать выбор того или иного подхода.

Правила, которыми следует руководствоваться оценщику, определены в Разделе VII ФСО №7.

Процедура оценки

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Вкратце рассмотрим процесс оценки недвижимости и его этапы. Он включает в себя цепь мероприятий и взаимодействие оценщика с заказчиком работ:

Предлагаем ознакомиться  Обязательно ли делать каско на новый автомобиль

  1. Заключение договора и постановка задания.
  2. Сбор и анализ сведений, необходимых для получения наиболее достоверной цены.
  3. Выбор подходов и методик, проведение расчетов.
  4. В случае выбора нескольких методик – их согласование. Расчеты при оценке недвижимости, выполненные в рамках разных методик и подходов, приводятся в соответствие.
  5. Составление письменного отчета с описанием проделанной работы, обоснованием результатов оценивания, перечислением основных фактов и выводов, к которым пришел эксперт.

Отчет передается заказчику в письменном и при необходимости в электронном виде.

Если оплата не производилась в виде аванса, гонорар оценщику уплачивается при передаче отчета. Кто оплачивает оценку недвижимости, продавец или покупатель, зависит от предварительной договоренности сторон и целей проведения оценки. Например, при оформлении ипотечного договора расходы ложатся на покупателя.

Самостоятельная оценка недвижимости

Основные понятия и принципы оценки не определены в ФЗ № 135 – это лишь теоретические правила, не отраженные законодательно. Они являются базой проведения оценочных работ, которой в первую очередь должен руководствоваться оценщик.

Существует 3 группы принципов, каждая из которых включает:

  • Принцип позиции пользователя. Предполагает отражение пользы объекта, определение наиболее выгодной для него цены и оценку будущих выгод.
  • Принципы взаимосвязи частей недвижимости, в рамках которых цена основана на наиболее выгодном использовании каждой отдельной части единого недвижимого имущества.
  • Принципы позиции рынка, по которым цена определяется в соответствии с условиями, диктуемыми рынком.

Принцип наиболее эффективного использования обобщает эти три группы, полноценно отражая задачи оценки недвижимости.

Далеко не все готовы платить за оценочные мероприятия, особенно если цена необходима для публикации объявления о продаже квартиры. Самый простой способ, как оценить недвижимость самому, – изучить доступные предложения на рынке, найти аналогичные объекты, сравнить их характеристики и рассчитать примерную собственную цену, учитывая индивидуальные особенности своей квартиры.

Как правило, на цену влияют следующие факторы:

  • этаж. Крайние этажи оцениваются дешевле;
  • развитость инфраструктуры. Наличие поблизости детских садов, школ, остановок транспорта, супермаркетов, больниц, стоянок и прочих объектов инфраструктуры повышает стоимость, их отсутствие – снижает;
  • Состояние жилья. Свежий ремонт, оборудование, новая сантехника потенциально повышают цену.

Понятие наилучшего и наиболее
эффективного использования (далее — ННЭИ), применяемое в настоящем Отчете,
определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного
участка и возведенных на нем зданий и сооружений с наилучшей отдачей, причем непременными
являются условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой
оправданности такого рода действий.

Понятие ННЭИ подразумевает
наряду с выгодами для собственника, особую общественную пользу.
Подразумевается, что определение ННЭИ является результатом суждений оценщика на
основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не
безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и
наиболее эффективном использовании представляет собой посылку для дальнейшей
стоимостной оценки.

ННЭИ
должно быть определено для земельного участка как бы свободного
(незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом.

Проведение осмотра при оценке

 При
определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
использовались четыре основных критерия анализа:

  1. Физическая
    возможность – физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и
    оптимального использования на рассматриваемом участке.
  2. Допустимость
    с точки зрения законодательства – характер предлагаемого использования не
    противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и
    положениям зонирования.
  3. Финансовая
    целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования
    объекта должен обеспечить чистый доход собственнику участка.
  4. Максимальная
    продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, ННЭИ
    подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение
    максимальной стоимости самого объекта.

Таким образом, ННЭИ имущества —
это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным,
физически возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки
зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.

Поскольку в данном случае объектом оценки является пятикомнатная квартира,
расположенная на 11-ом этаже жилого дома, то ННЭИ будет является использование
в качестве жилья, т.е. по назначению, без рассмотрения других вариантов.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

III. РАСЧЕТНАЯ
ЧАСТЬ 

8. Оцениваемые права

Целью
настоящей оценки является определение рыночной стоимости квартиры, общей
площадью 194,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123,
кв. 918.

Собственником
объекта оценки является Иванов  Петр
Васильевич на основании свидетельства о государственной регистрации права серия
77 АК № 111111 от 18.08.2008 г.

Оценка для суда

Согласно
статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее — ГК РФ), право собственности включает права владения,
пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению
совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не
противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы
других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим
лицам;

Оценивание для судебного разбирательства

Существует несколько наиболее распространенных качественных и количественных методов оценивания, а также множество их сочетаний. Их выбор осуществляет оценщик, допускается комбинирование методик. В них отражается, как происходит оценка недвижимости в зависимости от целей и поставленных заказчиком задач.

К самым распространенным методам относят:

  • Сравнительный – анализ средних цен сегмента рынка, к которому принадлежит предмет оценки, и расчет стоимости на основе сравнения характеристик изучаемого и других объектов.
  • Метод капитализации. Предполагает определение текущей стоимости в виде чистого дохода, который может быть получен.
  • Метод дисконтирования финансовых потоков. Позволяет определить текущий размер нестабильных потенциальных доходов, которые собственник получит в будущем.

Технология оценки недвижимости может предполагать использование сразу нескольких методик.

Оценка для суда обычно вызвана имущественным спором. Чаще всего это связано с разделом наследственного или супружеского имущества, особенно когда речь идет о размере компенсации, которую одна сторона должна выплатить в обмен на единоличное право собственности.

Оценка для судебного разбирательства может проводиться как по инициативе одной из сторон спора, так и по решению судьи.

Многие стремятся дешево оценить недвижимость. Но такая разновидность оценки должна быть наиболее объективной, ведь ее результаты, скрупулезно рассмотренные судьей, могут быть поставлены под сомнение.

Еще одна особенность: оплачивать такую оценку должен будет не тот, кто заказывает ее, а лицо, на которое возложены судебные расходы. Как правило, это делает проигравший либо обе стороны, в зависимости от того, что решит судья.

Оценка коммерческих объектов

Объект оценки – квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная
по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

Рисунок 1. Карта расположения объекта оценки

Объект оценки расположен в районе Ломоносовский, Юго-Западного
административного округа г. Москвы.

Территория района — 300 га, население — 67,5 тыс.
человек. В районе нет «своей» станции метрополитена, однако на 3
сторонах его границ находятся станции: «Университет» (север),
«Проспект Вернадского» (запад) и «Новые Черемушки» (юг).
Главная улица района — одна из главных магистралей города: Ленинский проспект.

Ломоносовский имеет вполне развитую инфраструктуру: 17
общеобразовательных школ, 28 дошкольных учреждений, 3 учебно-воспитательных
комплекса, 2 школы-интерната, 2 ВУЗа,педагогический колледж, драматический
театр «Вернадского,13», хоровая школа «Касталия», хореографический
ансамбль «Надежда», 2 музыкальных школы, 3 библиотеки, досуговые
клубы по месту жительства, 7 учреждений здравоохранения, дом ребенка,
наркологический центр., несколько спортивных клубов.

Действуют Центр лечебной педагогики и Центр психолого-педагогической
реабилитации. Население района обслуживается 65-ю продовольственными и 82-я
промышленными магазинами, 45-ю предприятиями бытового обслуживания и 16-ю —
общественного питания. Открываются новые магазины и объекты
коммунально-бытового обслуживания.

В Ломоносовском действуют проекты реконструкции
некоторых микрорайонов и кварталов — осуществляется снос ветхого жилого фонда и
новое строительство на месте снесенных домов.

Основной массив жилой застройки относится к концу 50-х
годов; здания более позднего времени немногочисленны и не оказывают
существенного влияния на облик района в целом.

Объект оценки, расположен в районе Ломоносовский
города Москвы.

В ближайшем окружении от объекта оценки расположены
жилые многоэтажные здания. В непосредственной близости находится Воронцовский
парк.

Объект оценки – пятикомнатная квартира, общей площадью
194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

Оцениваемая квартира расположена на 11 этаже,
состояние – под отделку.

На дату оценки квартира не используется.

Подробное описание объекта
приведено в таблице ниже.

Таблица
5. Характеристика объекта оценки

Несмотря на традиционные новогодние праздники, которые прошли в январе,
интерес к московскому жилью продолжает расти, постепенно подталкивая цены
вверх.

Объемы
нового строительства стремительно сокращались в течение 2009 года: трудности с
привлечением проектного финансирования и низкий уровень спроса на строящиеся
объекты вынудили девелоперов отложить вывод новых объектов. Однако говорить о
стагнации рынка элитных новостроек в Москве не стоит. К выходу в 2010 г.
заявлено несколько новых высококлассных объекто

Рисунок 2.
Динамика выхода новых проектов на рынок элитной жилой недвижимости, кв.м

Наибольший объем новых проектов заявлен на территории
Хамовников. В ближайшие годы
этот район может повторить судьбу Остоженки. Реализация всех запланированных в
районе элитных проектов без понижения классности позволит в ближайшем будущем
говорить о реклассификации элитной застройки Москвы и формировании нового
уровня цен.

Помимо Хамовников в ближайшие
2-3 года развитие получат районы, не являющиеся элитными в традиционном
понимании – Таганский, пойма реки Сетунь, Кутузовский проспект. В долгосрочной
перспективе запланировано строительство жилья в супер-элитных локациях в
непосредственной близости к Кремлю, на территории Золотого Острова.

В 2010 году рынок рискует
столкнуться с потенциальным дефицитом предложения. На начало года объем
первичного рынка элитного жилья составляет 1 135 квартир (включая проект
«Садовые кварталы). В построенных комплексах, находящихся на первичном рынке,
распродано три четверти всех квартир. В строящихся комплексах этот показатель
составляет больше половины – 55%.

Стоимость услуг оценщика недвижимого имущества

Для такого крупного мегаполиса, как Москва,
такой объем предложения – небольшой. Кроме того, значительная часть
существующего предложения приходится на крупные строящиеся комплексы, срок
реализации которых составляет 5-6 лет, и покупатели, которым нужны квартиры для
заселения в перспективе 1-2 лет, рискуют столкнуться с серьезными ограничениями
в выборе жилья.

В течение года особенно остро
был заметен разрыв между ценой предложения элитного жилья и справедливой ценой
приобретения с точки зрения покупателей. Но анализ себестоимости строительства
элитного жилья показал, что ценовое «дно» было достигнуто весной 2009 г., а
дальнейшее снижение цен сделает строительство высококачественных жилых
комплексов экономически нецелесообразным.

В течение января-августа 2009
г. спрос на новостройки находился на критически низком уровне. С начала
активизации рынка в августе стало расти количество сделок в строящихся
комплексах – доверие покупателей снова стало возвращаться на первичный рынок. В
2010 г. ожидается дальнейшее восстановление количества сделок с первичным
жильем и рост их доли в общем объеме сделок (до 40-45%).

Стабилизация ситуации в
экономике в целом и на рынке недвижимости в частности повысит привлекательность
элитного рынка для частных инвесторов. Доля инвестиционных сделок вернется к
докризисному уровню. 

По итогам января средняя
стоимость квадратного метра новостроек в Москве составила 155 тыс. руб.
Наибольший рост пришелся на жилье бизнес-класса, который составил 2,3%. Цены на
предложения эконом-класса остались практически без изменений ( 0,3%), элитное
жилье подешевело на 1,4%.

— Слухи о резком повышении цен
на новостройки не подтверждаются. По итогам января рост цен на новое московское
жилье составил всего 0,6%. В ряде случаев имело место повышение на
10%-20%  на наиболее интересные покупателю квартиры  и при сдаче
возводимого дома государственной приемной комиссии. Однако эту тенденцию пока
еще нельзя назвать массовой, — прокомментировала Инна
Игнаткина, исполнительный директор агентства «МИАН».

Рост цен на
новое жилье, отчасти, обусловлен и продолжающимся увеличением спроса, ведущего
к постепенному «вымыванию» с рынка наиболее ликвидных объектов. По данным
агентства «МИАН», в последнем квартале завершившегося 2009 г. количество сделок
с новостройками по сравнению с отпускным периодом и началом прошлого года
увеличилось в 1,4-1,5 раз. В начале этого года спрос на новое жилье продолжает
расти. Так, по итогам января, он увеличился еще на 25%.

Количество
адресов продаж в Москве по итогам января составило порядка 315-320, что чуть
ниже, чем было представлено на рынке в декабре прошлого года. При этом
количество реализуемых квартир в новостройках продолжает сокращаться – в январе
еще минус 4%-5%.

ЦЕНЫ 

Тыс.
руб./кв. м
 

Рост за
месяц, %
 

Эконом-класс

112,4

0,3%

Бизнес-класс

162,1

2,3%

Элитное
жилье

498,4

-1,4%

В среднем по Москве

155,0

0,6%

Основной
объем сделок в начавшемся 2010 г., также как и в прошедшем году, осуществляется
в наиболее востребованной категории эконом-класса. При этом владельцы квартир
для привлечения потенциальных нанимателей продолжают использовать
дополнительные монетарные стимулы (брать на себя половину оплаты риелторских услуг,
предлагать рассрочку на выплату депозита и пр.), либо улучшать потребительские
характеристики сдаваемого жилья.

На рынке аренды жилья в январе
каких-либо заметных событий не произошло. Наниматели,
планировавшие снять жилье, успели реализовать свои планы до наступления
новогодних каникул. Поэтому первый месяц наступившего года характеризовался
традиционным затишьем в этом сегменте.

Предлагаем ознакомиться  Собственник объекта недвижимости это

В среднем по
Москве стоимость аренды жилья составила 58,3 тыс. руб., увеличившись по
сравнению с декабрем менее, чем на 1%. Цена на аренду квартир эконом-класса
составила 32,8 тыс. руб. ( 1% к декабрю прошлого года),  бизнес-класса –
55,5 тыс. руб. (без изменений),  элитного жилья – 217, 8 тыс. руб.
(-0,4%).

Самым дорогим
округом Москвы для аренды жилья традиционно является ЦАО, в котором средняя
стоимость составила 77 тыс. руб. в месяц. Самым дешевым – Восточный – со
средней ценой в 41,2 тыс. руб. в месяц.

— Наибольшей популярностью
продолжают пользоваться 1-2-комн. квартиры площадью от 35 до 60 кв.м,
преимущественно в панельных домах (до 60% в структуре спроса), расположенных на
удалении 4-5 станций от Кольцевой линии метрополитена, с косметическим
ремонтом, гарнитурной мебелью на кухне, наборной – в комнатах и минимальным
наличием бытовой техники (холодильник, телевизор, стиральная машина), —
прокомментировала исполнительный директор агентства «МИАН» Инна
Игнаткина.

Коммерческим считается любой объект, эксплуатация которого должна приносить выгоду. Следовательно, логичен выбор доходного подхода оценивания. То есть нынешняя разумная стоимость должна включать будущую прибыль, которую может и, вероятнее всего, получит собственник от эксплуатации или отчуждения такого объекта.

Основной вид прибыли от коммерческих объектов – арендная плата, поэтому при их оценке следует рассчитывать чистый доход от аренды, за вычетом основных расходов арендодателя на:

  • текущий ремонт;
  • коммунальные платежи;
  • клиринговые услуги;
  • страхование и так далее.

В этой ситуации при проведении оценки недвижимости проведение осмотра обязательно, ведь расчет стоимости аренды требует изучения состояния объекта.

Применяется и сравнительный подход. При расчете цены коммерческого объекта оценщик исходит из того, что покупатель не заплатит больше, чем стоит на рынке похожий объект.

Оценка стоимости помещения в жилом доме – наиболее распространенный вид оценочных действий. Жилой считается любая недвижимость, которая по санитарно-техническим нормам предназначена для постоянного проживания в ней людей: квартиры и комнаты в общежитиях, дома и загородные дачи, коттеджи, апартаменты, пентхаусы и так далее.

Главные основания ее оценки:

  • получение ипотечного кредита и оформление залога;
  • вступление в наследство;
  • совершение сделок – оценка недвижимости при продаже, оформлении дарственной, заключении договора мены, пожизненной ренты и так далее;
  • разрешение имущественных споров, в том числе при ее разделе.

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)»

(с изменениями на 6 декабря 2016 года)

____________________________________________________________________ Документ с изменениями, внесенными: приказом Минэкономразвития России от 6 декабря 2016 года N 785. ____________________________________________________________________

1. Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)».

author

2. Настоящий приказ вступает в силу после вступления в силу приказа Минэкономразвития России о признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» (зарегистрирован в Минюсте России 22 августа 2007 года, регистрационный N 10009).

МинистрА.В.Улюкаев

УТВЕРЖДЕНприказом Минэкономразвития Россииот 20 мая 2015 года N 299

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

3. Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст.3813;

2002, N 4, ст.251; N 12, ст.1093; N 46, ст.4537; 2003, N 2, ст.167; N 9, ст.805; 2004, N 35, ст.3607; 2006, N 2, ст.172; N 31, ст.3456; 2007, N 7, ст.834; N 29, ст.3482; N 31, ст.4016; 2008, N 27, ст.3126; 2009, N 19, ст.2281; N 29, ст.3582, ст.3618; N 52, ст.6419, 6450; 2010, N 30, ст.3998; 2011, N 1, ст.43; N 27, ст.3880; N 29, ст.4291; N 48, ст.6728; N 49, ст.7024, ст.7061;

2012, N 31, ст.4333; 2013, N 23, ст.2871; N 27, ст.3477; N 30, ст.4082; 2014, N 11, ст.1098; N 23, ст.2928; N 30, ст.4226; 2015, N 1, ст.52; N 10, ст.1418), признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

4. Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

5. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

6. Отчет об оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным законом от 6 апреля 2011 года N 63-ФЗ «Об электронной подписи» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2011, N 15, ст.2036; N 27, ст.2880;

2012, N 29, ст.3988; 2013, N 14, ст.1668; N 27, ст.3463, ст.3477; 2014, N 11, ст.1098; N 26, ст.3390), настоящим Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший и подписавший отчет.

Отчет на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть пронумерован постранично, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

7. Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут устанавливаться соответствующими федеральными стандартами оценки, которые могут предусматривать отступления от требований настоящего Федерального стандарта оценки.

Федеральные стандарты оценки, утвержденные
Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от
20 июля 2007 года (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), обязательные к применению при
осуществлении оценочной деятельности.

Свод стандартов оценки Российского общества
оценщиков (ССО РОО 2005), выпущенный РОО в полном соответствии с принятыми
«Международными стандартами оценки», и Международные стандарты оценки.

11. Этапы оценки

Этап №1 – Заключение
договора на проведение оценки, осмотр объекта оценки, сбор данных и их анализ

На данном
этапе был заключен договор на проведение оценки, включающий задание на оценку.
Оценщиком проанализированы данные, характеризующие природные, экономические,
социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах
города и района расположения объекта.

Дополнительно был проведен более детальный анализ информации,
относящейся к оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлялся путем изучения
соответствующей документации.

Этап
№2 – Проведение расчетов. Согласование результатов

При
определении рыночной стоимости объекта оценки использовался сравнительный
подход.

Метод
сравнения продаж использовался при применении сравнительного подхода. Для
расчета использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения
цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент,
отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта
оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта.

В связи с невозможностью применения затратного
и доходного подходов при оценке Оценщиком приведено обоснование отказа от
использования данных подходов.

Этап
№3 – Составление Отчета об оценке

На данном
этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены воедино и
изложены в виде Отчета об оценке и приложений к Отчету.

II. ОБЩАЯ
ЧАСТЬ 

Оценка и экспертиза

Оценка недвижимого имущества основывается на выявлении вероятной цены с учетом объективных обстоятельств рынка и субъективных характеристик оцениваемого объекта. В то же время оценка субъективных характеристик осуществляется на базе видимых и общедоступных сведений об объекте, без учета возможных скрытых дефектов. Их наличие объясняет недостатки заключения оценки недвижимости – отчет не будет объективным.

Для получения наиболее достоверной информации о состоянии объекта, особенно если есть сомнения в его отношении, рекомендуется проводить экспертизу недвижимости. По ее результатам порой выявляются, например:

  • дефекты несущих конструкций;
  • скрытые поломки или сильный износ внутренних коммуникаций;
  • неоформленные должным образом и неузаконенные перепланировки;
  • прочие качественные факторы, которые должны влиять на результат оценки.

Экспертиза проводится, когда согласование результатов оценки недвижимости дало завышенный результат, который не отвечает интересам заказчика.

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)»

Отчет, согласно п. 3 ФСО № 3, является документом доказательного значения, содержащим рыночную и иную стоимость исходя из целей и задач оценочных действий. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости включает выводы и обоснованное суждение специалиста, которые сформулированы на основе полученной им открытой и достоверной информации.

При составлении отчета оценщик учитывает три главных принципа:

  • в него включается любая информация, которая автору представляется существенной;
  • сведения, формирующие основу для определения исследуемой стоимости, должны быть достоверными и подтвержденными;
  • отраженные в документе данные не должны предполагать двоякой трактовки и вводить заказчика в заблуждение.

В отчете отражается каждая деталь того, как производится оценка недвижимости, в том числе:

  • сведения обо всех привлеченных специалистах и изученных объектах;
  • анализ рыночных условий, использование конкретных ценообразующих факторов;
  • описание процесса оценки: обоснование применения тех или иных подходов, последовательность использования методов, а также итоговые результаты;
  • процедура согласования результатов оценки, полученных разными методами;
  • основные выводы, результаты в стоимостном выражении.

Процедура оценки недвижимости предполагает составление отчета в бумажной и электронной форме. Бумажный документ должен быть пронумерован, прошит и подписан лично субъектом оценочной деятельности.

Договор об оценке

Согласно ст. 9 Ф № 135, договор является главным и обязательным основанием проведения оценочных действий. Кроме него, оценка может быть проведена только на основании определения суда.

Договор между заказчиком и оценщиком определяет основные обязанности сторон, в том числе то, как проводится оценка недвижимости. Отраженные в нем пункты впоследствии определят содержание отчета об оценке.

Содержание договора – предмет особого внимания. Документ может быть признан недействительным, если оно не отвечает требованиям закона и не содержит минимальный перечень обязательных реквизитов, указанных в ст. 10 ФЗ № 135. В соответствии с ее положениями, структура договора на оценку недвижимости включает:

  • цели оценки;
  • описание изучаемого объекта;
  • вид стоимости, подлежащей определению;
  • размер гонорара оценщика и порядок его оплаты;
  • сроки осуществления оценочных действий и подготовки отчета;
  • информацию о страховании гражданской ответственности эксперта, сведения о СРО;
  • ФСО, которые будут применяться при проведении работ и прочие сведения.

Предлагаем ознакомиться с образцом договора об оценке.

Техническое задание

Перед процедурой составляется техническое задание на оценку недвижимого имущества. Согласно п. 21 ФСО № 1, п. 8 ФСО № 7, оно должно содержать:

  • описание объекта, позволяющее идентифицировать каждую из его частей;
  • перечисление прав, которые подлежат оцениванию, а также обременений и других ограничений, влияющих на цену;
  • характеристики объекта;
  • цели проведения исследования и предполагаемое использование отчета;
  • вид цены и дату, на которую она должна быть установлена;
  • допущения, обосновывающие результаты оценки и другую важную информацию.

ТЗ на оценку недвижимости может содержать и другие величины, подлежащие учету: размер арендной платы, расходы на ремонт, убытки и так далее. Обычно его составляет сам оценщик с учетом целей и задач, озвученных при подписании договора с заказчиком.

Задание является неотъемлемой частью отчета об оценке, так как именно в нем описаны основные метрики, из которых исходит исполнитель оценочных работ.

Профильное законодательство не определяет срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости. Это связано с тем, что отчет составляется на конкретную дату: на текущее время либо на определенный момент в прошлом. Поэтому такой документ просто не может иметь срока годности, он бессрочный. Тем не менее он определяет цену именно на дату, которая указана в документе, и не на какую другую.

И все же это не значит, что отчет может использоваться только в день, на который установлена цена. Примерный срок, сколько действует оценка недвижимости, определяет п. 2 ст. 12 ФЗ № 135.

Например, при продаже квартиры рыночная стоимость по результатам оценивания остается актуальной в течение 6 месяцев. Спустя это время ситуация на рынке, скорее всего, изменится, что отразится и на рыночной цене.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

МинистрА.В.Улюкаев


Свежие комментарии
    Рубрики
    Adblock detector