13.02.2020     0
 

Что такое ипотека — виды ипотечных кредитов, закон об ипотеке


1. Не смотреть на вид платежей при выборе банка

Существует два вида платежей, аннуитетный и дифференцированный. От них зависит структура выплат. В первом случае размер платежа не меняется весь период кредитования. Но первые годы основная часть платежа идёт на погашение процентов и лишь незначительная часть — на возврат основного долга. В втором же случае сначала платёж большой, а потом он постепенно уменьшается. Потому что заёмщик каждый месяц гасит одинаковую долю от тела кредита.

К примеру, если вы оформите ипотеку на сумму 2,3 млн рублей на 10 лет под 9,2% годовых, то за весь срок кредита уплаченные проценты составят:

  • при аннуитетном графике платежей — 1 225 005,14 рублей;
  • при дифференцированном графике платежей — 1 069 180,44 рублей.

Согласитесь, разница немалая. Экономия составляет 155 825 рублей, поэтому стоит внимательно отнестись к этому вопросу при выборе банка-кредитора.

Определение понятия «ипотека»

Ипотека и кредит на жилье – это не равнозначные понятия.

Появился термин «ипотека» в Древней Греции. Дословный перевод – «подпорка, подставка». Должник предоставлял имеющиеся во владении земельные участки в качестве залога тому, у кого взял деньги (столбы, которые ограничивали границы участка и назывались ипотекой). Ипотека являлась формой ответственности человека, который взял деньги у кредитора.

Суть ипотеки не изменилась и сегодня. Ипотека – это залог недвижимости, который необходим банку при кредитовании как гарантия выплат. В случае невозврата долга банк продает залоговое имущество и компенсирует расходы. Кредитополучатель сохраняет право использовать недвижимость, но теряет право продавать или дарить квартиру, дом или земельный участок.

Ипотеку можно взять не только на покупку жилья. Сделав залогом квартиру или дом, которая уже есть в собственности, можно оформить кредит на любые цели. Например, на ремонт, на образование, на крупные покупки и т.д.

Современная ипотека позволяет быть залогом разные виды недвижимости:

  • квартиру;
  • дом;
  • земельный участок;
  • гараж;
  • долю в квартире или в доме.

6. Оформлять кредит в валюте, отличной от валюты дохода

Ещё одним способом сэкономить на ипотеке является имущественный налоговый вычет. Если вы гражданин РФ и работаете официально, то ежемесячно в бюджет страны у вас забирают 13% с дохода. Это означает, что вы можете получить обратно уплаченный налог при оформлении ипотеки как от стоимости жилья по договору купли-продажи, так и от расходов на уплату ипотечных процентов.

Каждый человек может воспользоваться данным налоговым вычетом при покупке жилья один раз в жизни. Сейчас лимит стоимости недвижимости для вычета — 2 млн рублей, и есть возможность перенести остаток на другие объекты. Этот вычет — реальный шанс получить от государства 260 тысяч рублей (13% от 2 млн).

А если покупали недвижимость супруги, и оба они работают официально, то они могут заявить два вычета на одну и ту же квартиру — каждый за себя. И налог вернут каждому. Вместо 260 тысяч рублей можно получить 520 тысяч рублей. Расходов, связанных с оплатой процентов по ипотеке, это тоже касается, там свой лимит – 3 млн рублей.

Конечно, придётся собрать определённый пакет документов и заполнить декларацию 3-НДФЛ. На сайте ИФНС есть подробная инструкция. Из-за кажущейся сложности подготовки документов многие заёмщики не хотят пользоваться своим правом на имущественный налоговый вычет. Тем не менее это очень даже реальный способ сэкономить.

События с валютной ипотекой во время кризиса 2008 года и в конце 2014 года показали, что несмотря на более низкую ставку, такие кредиты несут в себе большой риск увеличения расходов из-за нестабильности курса рубля. Единственный случай, когда брать в долг в валюте можно — если у вас есть доход в той же валюте, чтобы вы не теряли на конвертации.

Многие эксперты говорят о возможности страхования валютного риска. Да, существуют варианты, но кредит в итоге станет дороже, и экономическая выгода от более низкой ставки по такому кредиту будет нивелирована.

Предлагаем ознакомиться  Больничный после операции: срок листа нетрудоспособности, продолжительность восстановления

Законодательство в области ипотечного кредитования

Главный документ, который регулирует ипотечные отношения, – Федеральный закон №102 «Об ипотеке», принятый в 1998 году. В нем описаны основания для возникновения ипотеки, указан полный список недвижимости для залога, перечислены данные, которые обязательно должны быть в ипотечном договоре. С 1998 годы было внесено много поправок, но до сих пор это основной документ об ипотеке. Перед тем, как взять ипотеку, рекомендуем ознакомиться с основными статьями закона.

Дополнительные законы, которые регулируют отношения, связанные с ипотечными кредитами:

  • Федеральный закон «ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» №135 от 29 июля 1998 года – он описывает подход к оценочному процессу недвижимости;
  • Федеральный закон «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ» №218 от 13 июля 2015 года – в нем можно найти все о Едином государственном реестре (правила внесения сведений, пошлины за регистрацию, документы, необходимые для регистрации), о кадастровом учете;
  • Федеральный закон «О кредитных историях» №218 от 30 декабря 2004 года – информация о бюро кредитных историй, о хранении и защите информации, о предоставлении кредитного отчета;
  • Жилищный кодекс;
  • Земельный кодекс.

Есть законодательные акты, в которых прописаны льготы и категории лиц, для которых они предназначены.

Что такое ипотека - виды ипотечных кредитов, закон об ипотеке

Банки России создают большое количество предложений, чтобы удовлетворить спрос разных слоев населения.

Самый выгодные условия ипотечного кредитования предлагаются тем, кто предоставляет в залог недвижимость, которая уже находится в собственности. В этом случае ставка будет ниже, а предоставляемый лимит больше.

Квартиры на первичном и вторичном рынке тоже предлагаются на разных условиях. Ставки для уже готового жилья ниже, потому что рисков с таким жильем меньше. Ведь квартира или дом уже можно точно оценить и даже продать в случае непогашения долга. А если кредит берется на строящееся жилье, то возможные проблемы в процессе стройке закладываются в цену ссуды.

Основные параметры жилищного кредита – первоначальный взнос по ипотеке, процентная ставка, срок выплат – указываются в описании кредита, но точные цифры устанавливаются только после индивидуальной консультации.

Условия кредита зависят от:

  • размера заработной платы;
  • от стоимости недвижимости;
  • от желаемой суммы кредита.

Максимальный период кредитования – 30 лет. Первоначальный взнос колеблется в пределах 15-40% от стоимости жилья.

Обязательным условием является страхование ипотеки. Стоимость страхового полиса можно включить в тело кредита или заплатить отдельно. Второй вариант гораздо выгоднее, так как не нужно будет переплачивать проценты банку.

Потому что бывают ситуации, когда появляются родственники, предъявляющие права на долю в недвижимости.

Банк может предложить дополнительно застраховать жизнь и здоровье клиента. Отказ или согласие не повлияют на подтверждение заявки, но повлияют на условия кредитования, особенно на ставки по ипотеке.

Основные требования банков к кредитополучателям:

  • возраст от 18 лет до 60-65;
  • гражданство РФ;
  • регистрация в регионе, где работает банк;
  • официальное трудоустройство и стаж на последнем рабочем месте как минимум 6 месяцев;
  • хорошая кредитная история.
Предлагаем ознакомиться  Как узнать задолженность по кредиту

Банки дополнительно предлагают оформить рефинансирование ипотеки, или перекредитование, если клиента не устраивают первоначальные условия. С помощью рефинансирования можно:

  • снизить ипотечную ставку;
  • увеличить или уменьшить срок выплат для изменения кредитной нагрузки;
  • изменить валюту договора;
  • объединить несколько долгов в один, чтобы иметь один день выплат и не опаздывать с платежами.

Что такое ипотека - виды ипотечных кредитов, закон об ипотеке

Совершить рефинансирование можно как в стороннем банке, так и в той организации, где подписывался договор.

Первая стадия – тщательный выбор предложения. В первую очередь нужно рассмотреть варианты банка, который начисляет зарплату. Если на примете есть определенная квартира или дом, можно спросить у застройщика, с какими банками он сотрудничает.

Внимательно изучите условия предоставления ипотечного кредита (вплоть до способов погашения долга). Обратите внимание в том числе на тип расчета платежей – аннуитетный или дифференцированный. От этого зависит сумма переплата. Для расчетов можно воспользоваться кредитными калькуляторами онлайн.

Далее стоит заняться подбором недвижимости. Если ипотека льготная, то поиск может сузиться, так как кредитуются только определенные дома и квартиры. Этот этап можно и отложить, потому что банки дают время на подбор жилья. Но поиск недвижимости может затянуться, поэтому лучше обращаться в банк с уже определенным предложением.

После подбора жилья необходимо обратиться с заявлением в банк. Это можно сделать онлайн или в отделении банка. Заявка содержит базовые сведения – личные данные, контактный телефон, сведения о желаемых параметрах кредита (сумма и срок).

В случае одобрения нужно подавать документы и оставлять более подробную информацию о себе. Из документов обязательно понадобится паспорт, справка о составе семьи, справка 2-НДФЛ или по форме банка, военный билет (мужчинам призывного возраста), документы на недвижимость. Все остальные документы нужны по запросу банка в индивидуальном порядке.

Последний этап – оформление страховки, подписание договора и регистрация недвижимости в Едином государственном реестре.

Что такое ипотека

Ипотеку можно погасить досрочно без штрафных санкций со стороны банка.

После последней выплаты нужно обязательно взять справку о полном расчете с долгом.

Краткий алгоритм действий:

  1. Выбор банка.
  2. Выбор недвижимости.
  3. Подача заявки в банк.
  4. Подготовка документов.
  5. Оплата страховки.
  6. Подписание договора.

3.  Не рефинансировать ипотеку

Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ снижаются и ставки по ипотеке. Тем не менее ипотечные заёмщики не хотят проходить заново процедуру оформления ипотеки в новом банке, хотя экономия может быть существенная. Важно помнить, что существенная выгода для заёмщика достигается за счёт уменьшения уплаченных процентов, если он это делает в первой половине срока кредитования.  В дальнейшем экономия от рефинансирования снижается.

Для поиска наиболее выгодного решения стоит начать процесс с подачи заявления действующему банку-кредитору, указав на необходимость пересмотра процентной ставки. Параллельно нужно провести анализ наиболее подходящих предложений на рынке. Очень важно уточнять информацию о дополнительных комиссиях и прочих расходах, которые возникнут при заключении документации и ее регистрации, так как дополнительные траты могут сделать новый кредит менее выгодным, чем предыдущий.

Рассмотрим реальный пример с сопоставимыми условиями и сравним расходы по уплате процентов. Есть действующий кредит — 2,3 млн рублей, срок кредита — 10 лет, вид платежей — аннуитетный, действующая ставка — 11,5% годовых, переплата по процентам составляет 1 577 426 рублей. Новый банк прислал предложение рефинансирования с аннуитетным графиком погашения по ставке 9,2%. Если им воспользоваться, то размер уплаченных процентов снизится до 1 224 283 рублей. Экономия будет равна 353 144 рублям.

Условия ипотеки в банках России

Выбрав наиболее оптимальный вариант снижения ставки, можно приступить к подаче заявки на рефинансирование и сбору документов.  

Предлагаем ознакомиться  Можно ли погасить кредит досрочно?

4. Не стараться погашать кредит досрочно с первых дней

Заёмщики не пользуются экономически обоснованной возможностью начать досрочное погашение в самом начале. А чаще всего делают это во второй половине срока кредита, хотя основная сумма процентов к тому времени уже уплачена.

Возьмём тот же пример с ипотекой на 2,3 млн рублей, оформленной на 10 лет по ставке 11,5% годовых. Воспользовавшись любым финансовым калькулятором, вы сможете увидеть, что при плате по графику по аннуитетной схеме более 68% от суммы ваших платежей идут на уплату процентов. Всего вы переплатите 1 577 426 рублей.

Если же вы запланируете при каждом месячном платеже дополнительно выплачивать 10 тысяч рублей основного долга, то размер переплаты по процентам составит 1 075 119 рублей, а срок кредита сократится до 6 лет. Экономия будет равна 502 307 рублям. Результат настолько очевиден, насколько и прост.

5. Не использовать специальные государственные программы по ипотеке

Заёмщики не изучают возможные варианты на рынке и игнорируют возможность воспользоваться программами государственного субсидирования в сфере жилищного кредитования. На сайте Дом.рф (это бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) представлены различные программы помощи отдельным категориям заёмщиков.

7.  Избегать контакта с банком и бездействовать в сложной финансовой ситуации

Итак, мы всё взвесили, посчитали и выбрали банк и вид ипотечного кредита. Распланировали, как и за счёт чего будем гасить кредит. А потом случилось непредвиденное обстоятельство (болезнь, потеря работы, например). Свободные деньги заканчиваются, и возвращать кредит нечем. Если не решать проблему вовремя, долг начнет увеличиваться.

Если такая ситуация произошла, не надо:

  • избегать общения с банком;
  • брать новые кредиты на погашение старого;
  • доводить до суда и исполнительного производства.

Можно договориться с банком об изменениях условий по кредиту, в зависимости от ситуации с вашими финансами попросить увеличить срок кредита и уменьшить платёж, дать кредитные каникулы. Это называется реструктуризацией долга.

9. Выбирать страховую компанию только из числа партнёров банка

Как оформить кредит на жилье

Естественно, что каждый потенциальный заёмщик в первую очередь обращает внимание на ставку по кредиту: ведь, как кажется на первый взгляд, чем она ниже, тем меньше денег он заплатит в итоге. Но есть ещё комиссии, сборы, страховки, которые клиенту предстоит оплатить. Особенно это касается дополнительных комиссий при сопровождении ипотечных сделок, а также при перечислении ваших денежных средств для погашения. И перечень их может быть велик.

Перед выдачей кредита банк просит оформить страховку. Но навязать определённые компании кредитная организация не может. Никто не мешает заёмщику сравнить условия страхования в разных компаниях, выбрав таким образом наиболее выгодный для себя вариант (правда, если компания не аккредитована в банке, то нужно будет доказать, что она соответствует его критериям).

Что касается видов страхования, то по закону обязательным для заёмщика является лишь страхование залога. Но стоит учесть, что страховые компании предлагают комплексные продукты, и, возможно, комплексное страхование будет дешевле, чем страховать отдельный риск.

В любом случае лучше узнать о действиях, которые банк может предпринять в случае отказа заёмщика от оформления страхового полиса или при оформлении полиса в компании, которая не аккредитована в банке. Вдруг это повлечёт за собой санкции со стороны банка — от увеличения процентной ставки по кредиту до отказа от ипотеки.

Страхование — вещь очень индивидуальная и зависит от заёмщика и объекта страхования. Все варианты выбора/отказа от страхования нужно рассматривать с пониманием того, что ипотека — это долгосрочный кредит, и конечно же, как для банка, так и для заёмщика важно исключить возможные риски.


Свежие комментарии
    Рубрики
    Adblock detector